Mart ayındaki markalı konut satışlarında banka kredisinin teşvik etkisi öne çıkarken sektörde hem kurumsal tarafta hem girişimlerde inovatif örnekler atılıyor.
Gayrimenkulde ilgi çekici bir hareketlilik yaşanıyor. Mart ayında arkalı konutlarda fiyatların yıllık bazda yüzde 5,15 artmasını sağlayan gelişme stoklarda erime hızının yüzde 4,17 olarak gerçekleşmesine neden oldu. TSKB günlük bülteninde Anadolu Ajansı kaynaklı olarak “Gayrimenkul sektöründe Covid-19 salgını sonrası toparlanma bekleniyor” notuna yer verilirken sektörde özellikle satış kanallarında inovatif arayışlar ve çalışmalar sürüyor. AND Gayrimenkul’ün açtığı AND Pastel’in Dijital Satış Ofisi, görüşme, ziyaret ve satış süreçlerini online ortama taşıyor. Kurumsal bir şirket bunu yaparken gayrimenkul ile öne çıkan muzayede.com ise kurumsal ekosisteme sahip startup vizyonuyla inovasyona hizmet ediyor.
Gelişmeleri değerlendirirken öncelikle pazarın mart ayındaki görünümüne bakkmakta yarar var. REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi Mart 2020 raporu bu konuda ayrıntılı bir değerlendirmeyi kapsıyor. REIDIN Genel Müdürü Alp Çapa, raporun ana hatlarını “Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 0,62, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 5,15 oranında artış gerçekleşti. Satışlardaki konut bedeli ödeme yöntemleri incelendiğinde, şubat ayına göre mart ayında banka kredisi kullanımında yüzde 29,23 oranında artış gözlenirken, bu durum peşin ödeme ve senet kullanımının toplam içindeki payını geriletti. Markalı konut projeleri kapsamında yabancı yatırımcılara yapılan satışların oranı mart ayında yüzde 9,94 seviyesinde ve bu satışlarda ağırlıklı olarak 2+1 özellikteki konutların yüzde 40,82’lik tercih oranı ile öne çıktığı görülüyor” sözleriyle ifade ediyor.
Çapa’nın dikkat çektiği bir nokta da yabancı ilgisi. Çapa, “2019’un son ayından itibaren artan stok erime hızının, bu yılın mart ayında da devam ettiği ve yabancıya satışlarda önemli bir hareketlilik yaşandığı görülüyor. Ülkemizde küresel salgın önlemlerinin alınmaya başlandığı mart ayında, markalı konut projelerinde yabancıya satış oranının yüzde 9,94 seviyesinde olması, gayrimenkul yatırımlarına yabancı ilgisinin sürdüğünü gösteriyor” diyor.
Markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışlar içinde yabancılara yapılanın payının son 6 aylık ortalaması yüzde 8 olmuştu.
Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşin ödeme, senet ve banka kredisi kullanım oranları, peşin yüzde 43,44, banka kredisi yüzde 26,17 ve senet yüzde 30,39 olarak gerçekleşti. Bu oranlar şubat ayında sırasıyla yüzde 47,46, 20,25 ve 32,29 olmuştu. .
Kamuoyunda ‘markalı projeler’ olarak adlandırılan, ağırlıklı olarak kurumsal gayrimenkul şirketlerinin ürettiği konutlar üzerinden tutulan REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre mart ayında konut fiyatlarında bir önceki aya göre yüzde 0,62, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,15 ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise yüzde 93,80 oranında nominal artış gerçekleşti. Aylık bazda fiyat artışının bütün kategorilerde gerçekleşmesi ve 1+1’de en yüksek düzeyde olması dikkat çekici. Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde, mart ayında bir önceki aya göre 1+1 konut tipinde yüzde 0,27, 2+1 konut tipinde yüzde 0,10, 3+1 konut tipinde yüzde 0,21 ve 4+1 konut tipinde yüzde 0,06 oranında nominal artış yaşandı.
Mart ayında satışı gerçekleştirilen markalı konutların yüzde 50,16’sı bitmiş konut stoklarından, yüzde 49,84’ü bitmemiş konut stoklarından oluştu. Şubat ayında ise satışların yüzde 50,06’sı bitmiş, yüzde 49,94’ü bitmemiş konut stoklarından oluşmuştu.
Markalı konutlarda bu değişim yaşanırken TSKB günlük bülteninde yer alan bilgi notu geleceğe yönelik değişim ve dönüşüme işaret ediyor. “Gayrimenkul sektöründe Covid-19 salgını sonrası toparlanma bekleniyor” başlığıyla aktarılan bilgi notu, “Anadolu Ajansında yayınlanan habere göre Cushman and Wakefield’ın “Koronavirüsün Türkiye Gayrimenkul Pazarına Etkileri” isimli raporunda salgın sonrası uzun vadede uzaktan çalışma, çalışan sağlığı ve güvenliğini önceleyen iş yeri ve ofislerin gündeme gelmesi ofis pazarındaki yaşanacak en büyük etkilerden olacağı kaydedildi. Esnek ofis alanlarına olan talebin ivme kazanması beklenirken, kullanıcıların, iş yeri optimizasyonuna yönelik stratejilerle kullanacakları çalışma alanlarında daha etkin çözümlere gitmeyi istemesi öngörülüyor. Yılın ilk yarısında alışveriş merkezi perakende arzının 2019’un aynı dönemine göre gerilemesi öngörülürken, alışveriş merkezi geliştiricilerinin sosyal mesafelere verilen önemin uzun vadeli olması durumunda açık ve sosyal alanlara göstereceği ilginin artması bekleniyor. Rapor, e-ticaretin salgın sürecine paralel olarak giderek büyüyecek olmasıyla birlikte depo kiralama ihtiyacının doğacağı ve bunun da depo geliştirme faaliyetlerini tekrar canlandırabileceğini ifade ediyor” şeklinde.
Gayrimenkulün genelinde bu tür bir değişim yaşanırken “esnek” sözcüğü kilit önem taşıyor. Bu nedenle Türkiye’nin hastane yatırımları başta olmak üzere bu dönemde yapacağı yatırımları gözden geçirmesi gerektiği anlaşılıyor. Değişen ihtiyaçlara göre düzenlenebilecek esnek yapılara geçmenin tam zamanı. Bu konuyu değerlendirmek gerekiyor. Hem kurumsal gayrimenkul şirketlerinde hem de bu alana hitap eden girişimlerde esnekliğe hizmet eden yönelimleri görmek de sevindirici.
AND Gayrimenkul’ün AND Pastel için açtığı dijital satış ofisi bu konuda iyi bir örnek. Dijital satış ofisi, COVID-19’un sosyal mesafe başta olmak üzere hayatımızda getirdiği yeni normalde iş hacmini korumayı hedefliyor. AND Gayrimenkul’un hayata geçirdiği ’E-Anahtar Platformu, ev satın almak isteyenlere online görüşme, online ziyaret ve online satış işlemlerini satış ofisine gitmeden diledikleri yerden yapabilme imkanı sunuyor.
Şirket bu platformun sunduğu üç hizmeti şöyle açıklıyor:
Online Görüşme: Online görüşme modülü ile satış ofisine gitmeden satış danışmanları ile telefon ve bilgisayar üzerinden, görüntülü veya sesli görüşme gerçekleştirilebiliyor. Görüşmelerde proje sunumu, kat ve daire planları, kişiye özel ödeme modelleri gibi tüm detaylar interaktif tekilde satış danışmanları tarafından aktarılabiliyor.
Online Ziyaret: Online ziyaret modülünde ise canlı olarak görüşme yapmayı tercih etmeyenler için projenin farklı alanlarından anlatımlı videolar bulunuyor. Satış ofisinde çekilmiş projenin genel özelliklerinin maket üzerinden anlatıldığı videonun yanı sıra daire içi özelliklerin anlatıldığı örnek daire ve projenin içerisindeki sosyal alanların anlatıldığı site içi videolar ile kişiler evlerinden çıkmadan diledikleri alanı tek tıkla ziyaret edebiliyor. Aynı zamanda 2+1 ve 3+1 örnek daireler için 360 sanal tur ile daha detaylı şekilde daire içi özellikler incelemek mümkün.
Online Satış: Tüm bu aşamaların ardından dairesini seçen ve satın alma kararı veren kişiler için yüzde 0,79 faiz oranı ve yüzde 10 peşinat avantajıyla web sitesi üzerinden online satın alma modülüyle satış işlemleri yapılabiliyor. Banka süreçleri ve tapu sürecinin ardından daire sahipleri yeni yaşam alanlarına dilediği zaman taşınabiliyor.
AND Gayrimenkul’ün kurduğu bu sistemin başarısı, süreci net tanımlayıp herbir adımı dijitalleştirmesinden geliyor. Startup tarafında ise muzayede.com ilgi çekici bir iş modeli ile bu dönemde ilerleme kaydetmeye çalışıyor. Daha önce de konut satın almada alıcılara vergi borcu, tapu ile ilgili sorunlar ya da regülasyondaki değişiklikler konusunda yardımcı olarak güvenli satın alma hizmeti sunan girişimler bulunuyor. Muzayede.com, tarafları ayrı ayrı ele alıp ihtiyaçlarını karşılayarak işlemin sağlıklı gerçekleşmesine yönelik bir dijital servis sunmasıyla bir fark yaratıyor.
Girişim alıcılara ve satıcılara yönelik hizmetini şu şekilde tanımlıyor. Alıcılar İçin başlığı altında “Alıcılarımız, üstün teknoloji platformumuzu kullanarak mülk teklif eder ve satın alır. Alıcılar, mülk bilgilerine, özel envantere, kişisel mülk eşleşmelerine, yerinde ve çevrimiçi eğitime ve tüm süreç boyunca müşteri desteğine kolay erişim sağlar” tanımlaması yer alırken Satıcılar İçin bölümünde “Satıcılarımız ülkenin en büyük ve en saygın müzayede programlarını, rakipsiz bir pazarlama erişimini ve varlıkları hızlı bir şekilde hareket ettirmek için veri zekası ve öngörüleri alır. Dijital ve mobil teknolojiyi kullanarak, varlıklarımızın platformumuzdaki erişimini ve gösterimini arttırıyoruz” deniliyor.
Startup mantığı ile bu şekilde bir iş modeli kurgulayan yapının kurduğu ekosistemde yer alan kurumsal oyuncular, muzayede.com’un iş modeli inovasyonu olarak hem startup hem de kurumsal tarafta etki yaratması beklentisine yol açıyor.
Muzayede.com Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Alphan Manas, “Muzayede.com’un en büyük avantajlarından bir diğeri ise, grup şirketlerinden Coldwell Banker ve ERA Real Estate global kurumsal gayrimenkul markalarınının sahada 23 şehirde bulunan 120’nin üzerindeki kurumsal ofisleri ve bin 700’ün üzerinde profesyonel gayrimenkul danışmanlarından oluşan network ağıdır. Bu ağ sayesinde muzayede.com da bulunan taşınmazlara Türkiye’nin her yerinden alıcı çok rahat bulunabiliyor” şeklinde konuşuyor.
Gayrimenkul odağını teknoloji ve veri bilimi ile birleştirerek yenilikçi bir girişim yarattıklarını söyleyen Muzayede.com Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Alphan Manas, “Alıcıları ve satıcıları bir araya getirmeye devam ediyoruz çünkü işlemin her iki tarafı arasındaki etkileşim pazarın gücünü ortaya çıkarıyor” şeklinde konuşuyor ve “Muzayede.com, pandemi sonrası değişecek alışkanlıklara paralel olarak Alıcı’ların daha çok online’a yöneleceklerini düşünerek iş modelini bu yönde güçlendiriyor” diye ekliyor.
Pandeminin öncesinde oluşturulan girişimin oturduğu temel dinamiği “müzayede” sözcüğü açıklıyordu. Şirket startup mantığı içinde bu dinamiği uyarlama konusunda iyi bir refleks gösterse de bu sağlam temel hala geçerliliğini koruyor.
Manas, “Müzayede kelime anlamı olarak taşınır veya taşınmazların en yüksek fiyatı veren alıcıya satılmasıdır. Muzayede.com da her bir alıcı diğer alıcılarla birlikte satıcıya eşit mesafede olduklarını ve aynı koşullarda rekabet ettiklerini bilir. Muzayede.com sitesindeki her bir gayrimenkul, üye katılımcıların dışında herkes tarafından izlenebilmektedir. Bu da alıcılar açısından satın almış olduğu doğru fiyatı ödemiş olduğunun bir göstergesi. Alıcı açısından adil koşullarda rekabetçi piyasa değerlerinden gayrimenkul satın alma imkanı sağlıyor. Alıcı, teklif verdiği taşınmaz için satıcının kesin satış rakamı olduğunu şeffaf bir şekilde bilir ve alıcı son fiyatı kendi değerlendirmelerine göre belirler yani ortada net bir teklif vardır” diyor.
Buradaki şeffaflık, COVID-19 pandemisi sırasında başarılı bir süreç yönetimi için verinin nasıl yönetilmesi ve görselleştirilmesi gerektiği konusunda da ders niteliğinde. Operasyonel tarafta bunun etkisi, temel başarı faktörlerini siteye kazandırmak olarak karşımıza çıkıyor. Manas “Bu şartlarda alıcı açısından muzayede.com Türkiye’nin her yerinden gayrimenkul satın almak için en hızlı, basit, şeffaf ve etkili bir sitedir” diyor. Bu da COVID-19 veri yönetimi dersinin devamı niteliğinde.
Satıcı tarafındaki süreç de aynı şekilde analiz edilip kurgulanmış. Manas, “Gayrimenkulünü satan satıcı açısından ise durum şu şekilde: Öncelikle banka, muzayede.com’a verdiği yetki sonrası, taşınmazına gelen her teklifi şeffaf bir şekilde anlık görebiliyor. Gayrimenkulüne gelen ilk teklif sonrası muzayede.com’da yedi günlük bir süre başlıyor ve bu süre sonunda en yüksek teklifi veren alıcıya gayrimenkulünü satabiliyor. Bu durum bankaların veya firmaların ellerindeki gayrimenkullerinin fiyatlarını yükseltmeye yönelik” diyor.
Bu noktada özellikle bankalar ve özel kurumlara atıfta bulunulması, muzayede.com’un gayrimenkul tarafındaki temel hedefini de açıklıyor. Şirketin amacı, “Bankalar ve finansal kuruluşlar başta olmak üzere, kurumsal firmaların ve ileride bireylerin gayrimenkul satışlarına online platformda açık arttırma yöntemiyle aracılık etmek” şeklinde tanımlanıyor.
Startup mantığıyla çalışan şirketin bu kurumsal hedefi, belirli alanlarda yüksek düzeyde hassasiyet gerektiriyor. Manas bu hassas konuları şu şekilde özetliyor:
En önemlisi muzayede.com da bulunan satışına aracılık ettiğimiz tüm gayrimenkullerin satış fiyatlarını, SPK lisanslı değerleme uzmanlarının ekspertiz raporları ile belirliyoruz.
Bankalar, muzayede.com sayesinde ellerindeki ihtiyaç fazlası tüm gayrimenkulleri online platformda, açık arttırma ve teklif verme yöntemiyle, muzayede.com’un saha satış gücü ve ağı sayesinde daha hızlı satışını gerçekleştirirler.
Özellikle banka üst yönetimine bu süreci şeffaf bir şekilde anlık raporlayabilirler.
Gayrimenkul, şimdiye kadar Türkiye’nin büyümesine en önemli katkıyı sağlarken kalkınmasının önünde en önemli engeli oluşturuyordu. Yeni dönemde bu denge değişebilir ve gayrimenkul dijitalleşme ile inovasyonun güçlü bir alanı haline gelmesini ve örnek olabilmesini sağlayabilir. Bunun için dijital dünyada keşfedilen başarı kriterlerinin işe uyarlanması konusunda mesafe kat etmek gerekiyor. Bu temel değerler, Manas’ın “Türkiye’nin her yerinden gayrimenkul satın almak için en hızlı, basit, şeffaf ve etkili bir sitedir” tanımlamasında da yer alan hız, basitlik, şeffaflık ve etkinlik olarak ifadesini buluyor.
