2025, Türkiye gayrimenkul piyasası açısından hem ekonomik göstergelerin hem de hane halkı davranışlarının belirgin şekilde değiştiği bir yıl oldu. Makro sıkılaşma politikaları, finansman modellerindeki dönüşüm, göç hareketliliği, ulaşım yatırımları ve yaşam tarzı tercihlerindeki kaymalar; konut, arsa ve ticari gayrimenkul segmentlerinin her birini farklı yönlerde etkiledi.
Yatırımcıların odağı daha çok “stratejik lokasyon”, “erişilebilir finansman”, “kira potansiyeli” ve “bölgesel değerleme farkları”na kayarken, Gaboras’ın detaylı veri tabanında 2025 boyunca en çok dikkat çeken alanlar; fiyat artış hızındaki normalleşme, çeper bölgelerdeki ivme, turizm koridorlarının güçlenmesi ve çok kanallı finansman modelinin kalıcı hale gelişi oldu.
“2025’te başlayan yapısal kırılma, Türkiye’nin gayrimenkul ekosistemini 2030’a taşıyacak”
Gayrimenkulun sadece bir barınma kararı değil, uzun vadeli finansal ve yaşam stratejisinin merkezi olduğunu belirten Gaboras CEO’su Ruhi Konak, “2025’te ortaya çıkan tablo, Türkiye gayrimenkul piyasasının artık tek eksenli bir yapıdan çıktığını ve çok katmanlı bir dengeye doğru ilerlediğini gösteriyor. Fiyat artış hızının normalleşmesi, tasarruf finansmanının güçlü yükselişi, çeper ilçelerdeki ivme ve yaşam tarzı tercihlerindeki dönüşüm; hem yatırımcı davranışını hem de şehirleşme dinamiklerini yeniden tanımlayan gelişmeler oldu. Gayrimenkul bugün sadece bir satın alma kararı değil; finansman erişimi, lokasyon stratejisi, mobilite, kira potansiyeli ve yaşam kalitesi gibi unsurların birlikte değerlendirildiği kapsamlı bir tercih haline geldi. Gaboras olarak bu çok değişkenli yapıyı veriyle okuyarak, 2026 ve sonrasında daha şeffaf, daha öngörülebilir ve rasyonel bir gayrimenkul ekosisteminin şekilleneceğini öngörüyoruz” dedi.
Gaboras’ın kapsamlı analizine göre 2025’in EN’leri; ülke genelinde talebin, fiyat hareketliliğinin, yatırım eğilimlerinin ve yaşam trendlerinin hangi bölgelere kaydığını açıkça ortaya koyuyor.
2025’İN GAYRİMENKUL EN’LERİ
1) 2025’in En Çok Konut Satılan İlleri
(TÜİK Ocak–Kasım verileri + yıl kapanış tahmini)
1. İstanbul – 24234 adet
2. Ankara – 12706 adet
3. İzmir – 8540 adet
4. Antalya – 6000 – 7200 adet (tahmini)
5. Bursa – 4200 – 5000 adet (tahmini)
Bu beş il, Türkiye genelindeki toplam satışın yaklaşık %X’ini oluşturdu.
2) 2025’in En Çok Değer Kazanan İlçeleri
(Gaboras fiyat endeksi – Yıllık değişim)
1. İzmir/Bayraklı ilçesi – %32 – %35
2. Ankara/Etimesgut ilçesi – %40 – %45 (arsa değer artışı)
3. Antalya/Konyaaltı ilçesi – %27 – %30
4. İstanbul/Çekmeköy ilçesi – %35 – %40 (özellikle müstakil konut ve villa)
5. Bursa/Nilüfer ilçesi – %30 – %33
Bu ilçelerdeki yükselişin temel sebeplerini; yeni ulaşım projeleri, sınırlı arsa arzı, göç kaynaklı talep artışı ve yeni konut projelerinin yoğunlaşması oluşturdu.
3) 2025’te Reel Fiyatı Gerileyen İller
(TCMB Konut Fiyat Endeksi + TÜFE bazlı reel hesaplama)
1. Muğla ili – reel – %8 – %11
2. Aydın ili – reel – %6 – %9
3. Antalya – reel – %4 – %8
Bu illerdeki reel düşüş; alım gücü kaybı, yatırımcı talebindeki daralma ve yeni konut arzındaki artışla ilişkilendiriliyor.
4) 2025’in Finansman EN’leri
(BDDK + FKB + TÜİK verileri)
• Toplam konut kredisi hacmi: 659 milyar TL
• Tasarruf finansmanı büyümesi (2024): %298
• 2025 ilk yarı ek büyüme: %25
• Tasarruf finansmanının konut edinimindeki payı: %33,6
• İpotekli konut satışları (Kasım): 21.499 adet
• İpotekli satış artış oranı: -%1,4 (düşüşte)
2025, finansmanda “tek kanaldan çok kanallı modele geçişin” kesinleştiği yıl olarak kayda geçti.
5) 2025’te En Hızlı Talep Artışı Gösteren Gayrimenkul Türleri
1. Arsa (özellikle Kuzey Marmara Koridoru (KMO – 3. Havalimanı – Çatalca – Arnavutköy – Başakşehir)
2. Küçük metrekare ticari birimler (İstanbul Anadolu Yakası: Kadıköy – Üsküdar Aksı, İstanbul Avrupa Yakası Beşiktaş-Eminönü Aksı) (yaya trafiği + toplu taşıma + mikro-işletme yoğunluğu olan akslar)
3. 2+1 konut segmenti (çeper ilçelerde)
4. Turizm bölgelerinde kısa dönem kiralama potansiyeli yüksek evler
5. Teknopark ve üniversite çevresi konutları
6) 2025’te Talebin En Hızlı Arttığı Yaşam Aksları
(Gaboras davranış ve lokasyon analizleri)
• İstanbul: Ümraniye – Ataşehir – Sancaktepe – Kadıköy – Beşiktaş
• İzmir: Bayraklı – Karşıyaka – Çiğli
• Ankara: Etimesgut – Yenimahalle
• Antalya: Kepez – Döşemealtı
Bu akslarda talep özellikle genç profesyonel ve kiracı profilleriyle şekillendi.
7) 2025’te Yatırımcının En Çok Tercih Ettiği Ürünler
1. Arsa + orta vadeli yatırım paketleri
2. Düşük metrekareli konutlar (1+1 yerine 2+1 trendi)
3. Kentsel dönüşüm bölgelerindeki eski yapılar
4. Lojistik ve mikro ticari birimler
5. Yazlık bölgelerde yüksek kira getirili mülkler
8) 2025’in En Belirgin Demografik Hareketi: Çeperden Merkeze Mikro Göç
2025’in en dikkat çekici davranışsal trendlerinden biri; artan ulaşım maliyetleri, site aidatları ve yaşam maliyetleri nedeniyle çeper ilçelerden merkeze geri dönüş hareketinin hızlanması oldu.
• Çekmeköy → Ümraniye
• Sancaktepe → Ataşehir
• Büyükçekmece → Avcılar / Beylikdüzü
9) 2025’in Gastronomi & Gayrimenkul Kesişimi Semtleri
1. Kalamış – Caddebostan: gastronomi kümelenmesi → fiyat primine dönüştü
2. Bomonti: yeni restoran–bar kültürü → değer artışı
3. Balat – Fener: turistik yoğunluk → kısa dönem kiralama hacmi arttı
10) 2025’in En “Yürünesi” Mahalleleri
(Erişilebilirlik, sosyal hayat, güvenlik, ulaşım kriterleri)
• Moda
• Arnavutköy
• Alsancak – Karataş
• Bahçelievler (Ankara)
11) 2025’te İlk Evini Alan Gençlerin En Çok Tercih Ettiği Semtler
(Gaboras kullanıcı davranış analitiği)
• Küçükçekmece – Halkalı
• Sancaktepe – Samandıra
• Karabağlar – Buca
• Etimesgut – Keçiören