KÜRESEL GAYRIMENKUL endüstrisi, PropTech‘in avantajlarından yararlanmak için strateji oluşturmakta yavaş kaldı. 36 ülkeden gayrimenkul sektörü yöneticileriyle yapılan araştırmada, katılımcıların yüzde 86’sı dijital ve teknolojik yeniliği fırsat olarak görüyor. Ancak sadece yüzde 34’ü kurumsal çapta bir dijital stratejiye sahip olduğunu söylüyor. ABD ve Asya Pasifik ülkelerigayrimenkul teknolojilerinde hayli ilerlemiş durumda. Avrupa ve Türkiye ise geriden geliyor ancak potansiyel yüksek. Temelleri internet ve mobil iletişime dayanan gayrimenkul teknolojisi ya da PropTech, bu sektördeki bilgi, işlemler ve yönetimde önemli bir değişim yaratıyor. Bunların ilki olan bilgi alanında, çevrimiçi bilgi kaynaklarının giderek artan ağırlığı ile karşılaşıyoruz. İnternetin yanı sıra mobil iletişim, sosyal ağlar ve e-posta bu yeni dönemin temel bilgi kaynağı dinamiklerini belirliyor. Bunun işlemler tarafına yansıması, ağırlıkla işlemde gerçek değerin belirlenmesi noktasında oluyor. Bu, diğer sektörlerde gelişen çevrimiçi alışverişten çok farklı değil. Üçüncü ayağı oluşturan yönetim ve kontrol tarafı ise, kişisel bilgisayar ve cep telefonlarının elektronik işlevleri kontrol etmek için potansiyel araçlar haline gelmesiyle bağlantılı. Bu dünyada gelişen Nesnelerin İnterneti (IoT), nesnelerden bilgi alınmasının yanında uzaktan takip ve kontrol edilmesini de sağlıyor. Teknoloji tarafındaki gelişmeler, 1980’lerden beri gayrimenkul tarafında da PropTech etkisini yaratıyor. 1980’lerde ilk dalgası (PropTech 1.0) görülen PropTech, bunun sonrasında günümüze kadar gelen süreçte ikinci aşamasını (PropTech 2.0) yaşadı. Günümüzde geçilmekte olan üçüncü aşamanın ise (PropTech 3.0) gayrimenkulün geleceğini belirleyeceği düşünülüyor. Bugün yürütülen hummalı çalışmanın temelinde, gayrimenkulün alışverişinde, kullanımında ve işletilmesinde bir değişim sürecinin gerçekleştirilmesi hedefi yatıyor.
Uzmanlar, PropTech 2.0’ın önemli bir değişime neden olmadığı yorumunu yaparken geleceğin ne getireceği konusunda aynı kesinlikle konuşamıyor. KPMG’nin araştırmasından çıkan strateji yetersizliği sorunu ise, teknolojinin yetersizliğinden değil; sistemdeki bir anomaliden kaynaklanıyor. Yeni uygulamalar, Z kuşağının dinamiklerine hitap etmeye çalışırken doğru bir tahminlemeyle paranın X kuşağında olduğunu biliyor ve bunu kapmaya çalışıyor. Bu anomali gelişmenin önünde bir engel olarak dursa da, PropTech 2.0’da oluşan kütlesellik ve momentumun yavaş hareket eden bir varlık olan gayrimenkulde 2017’yi bir dönüm noktası haline getirmesi ve 3.0 aşamasına giden yolu açması bekleniyor. KPMG’nin araştırması, tam böyle bir noktada karşımıza çıkıyor. Küresel gayrimenkul endüstrisinin yeni nesil teknolojilere yaklaşımını araştırmak üzere 36 ülkede gayrimenkul sektöründeki 130’dan fazla yöneticiyle yapılan araştırma, dünyada gayrimenkulün artık bir üründen çok bir hizmete dönüştüğünü ortaya koyarak versiyon kargaşasına son veriyor. KPMG, dijital çağın merkezindeki ‘büyük veri’nin gayrimenkul sektörünün de geleceğine yön verdiğini ifade ediyor. Gayrimenkul şirketlerinin artık ellerinde bulunan devasa boyuttaki büyük veriyi analiz ederek yatırım kararları aldığına, teknolojiyle uyumlu yenilikçi çözümler geliştirdiğine ve müşterilerin değişen ihtiyaçlarına hızla yanıt verebildiğine işaret eden araştırma, PropTech’e ilgide bölgesel farklılıklar olsa da küresel ölçekte gayrimenkullerin inşa, işletme, pazarlama ve satış alanlarının tümünde bu dönüşüm teknolojilerine sektörün genel bir ilgisinden bahsediliyor. KPMG Türkiye İnşaat Sektör Lideri İsmail Önder Ünal, “Günümüzde gayrimenkul yatırım analizleri, sektör uzmanlarının kişisel deneyimlere dayanarak ve güncel gelişmelerin yorumlanmasıyla yapılıyor. Gelecekte, tüketicilerden ve gayrimenkul piyasasından elde edilen veriler yapay zekânın da kullanımıyla anlamlı bilgilere dönüştürülecek. Örneğin bir AVM yatırımcısı PropTech ile yaya ve araç trafiği, arsa fiyatları, proje geliştirme maliyetleri ve çevredeki rakipleri içeren kapsamlı bir veri setini inceleyerek yatırım kararı verecek. Ya da şirketler PropTech uygulamalarıyla şehir içi ulaşım süreleri ve çalışanlarının yaşadığı bölgeleri analiz ederek, olası bir taşınma durumunda kendilerine ve çalışanlarına en uygun ofis ilanlarına yönlendirilebilecek” diyor. Ünal, oyuncularla ilgili yorumunda gayrimenkul sektöründeki karar alıcıların, tüm sektörlerde yeni teknolojilerin benimsendiğini fark ettiğine ve şimdi kendilerinin aynı dönüşümü nasıl yapacağını araştırmaya başladığına işaret ediyor. Ünal, “PropTech bu şekilde doğdu ve özellikle kısa ve uzun dönemli emlak ilan listeleme teknolojileri, ofis paylaşım ekonomisi, eve servis hizmetleri, tesis yönetimi, inşaat teknolojileri gibi alanlarda gelişti. Ayrıca inşaat ve gayrimenkul oyuncuları PropTech aracılığıyla sosyal mecralar üzerinden davranışları incelenen tüketiciler için kişiselleştirilmiş pazarlama stratejileri de hazırlanıyor. Bu uygulamalar PropTech’e ilgiyi artırıyor” şeklinde konuşuyor. Ancak bütün bunlara karşın araştırma henüz strateji hazırlama noktasında yeterli mesafe kat edilmediğine işaret ediyor.
Genel görünümü ortaya koyan noktalar ise şu şekilde sıralanıyor:
¬Araştırmaya katılanların yüzde 86’sı dijital ve teknolojik yeniliği fırsat olarak görüyor, yüzde 4’ü ise ‘tehdit’ diyor. ¬‘Fırsat’ diyenlerin ezici çoğunluğuna rağmen katılımcıların sadece yüzde 34’ü şirketlerinin kurumsal bir dijital stratejiye sahip olduğunu söylüyor. Rakamlar dünyanın tüm coğrafi bölgelerinde tutarlı. Bu durum, gayrimenkul sektörünün değişim dalgasıyla hareket etmesi için hala yapılması gereken çok şey olduğunu söylüyor.
¬Yüzde 92’si dijital ve teknolojik değişimin sektörü etkileyeceğini düşünüyor.
¬Yüzde 53’ü teknolojik inovasyon olgunluğu açısından işletmelerini 5 veya daha düşük sıralamaya koyuyor.
¬Yüzde 74’ü kurumsal gayrimenkul sektöründeki dijital / teknolojik yeniliklerin son 12 ay boyunca arttığını söylüyor.
¬Önümüzdeki 5 yıl içinde hangi teknolojik yenilikler gayrimenkul sektörünü etkileyecek sorusuna verilen yanıtlar; Büyük Veri ve Veri Analitiği (yüzde 44), Nesnelerin İnterneti (yüzde 16), Yapay Zeka (yüzde 15), Robotik (yüzde 6), Sanal Gerçeklik (yüzde 6), Sürücüsüz otomobiller (yüzde 5), Blockchain (yüzde5), 3D baskı (yüzde 3) şeklinde oldu.
¬Muhtemelen yapay zeka, Nesnelerin İnterneti, sanal gerçeklik gibi teknolojiler önümüzdeki 5, 10, 15 yıl içinde etkili olacak. Ancak geliştiklerinde hayli büyük etki yaratacak. Araştırma bu nedenlerle, gayrimenkul sektörü oyuncularının net bir dijital strateji geliştirmesi, hızla uygulaması ve tüm iş evrelerine ve değer zincirlerine entegre etmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
¬Araştırmadan iki önemli sonuç çıkıyor. İlki; gayrimenkul şirketleri teknolojinin işlerini daha verimli hale getireceğini kabul etmeye başlıyor ancak geçiş süreci ve uygulama konusunda eğitim gerekiyor. İkincisi; sektör toplanan verinin, doğru karar alma, hızlı raporlama, performans arttırmada kullanılabileceğinin farkına varıyor. Ancak bunu tüketiciye sunmak için de bir stratejiye ihtiyaç var. ¬Yüzde 53’ü veri analitiğinin önümüzdeki 3 yıl içinde öneminin artacağına inanıyor. Ünal, “Aslında dünyada tüm sektörlerde yeni teknolojiler ve alternatif çözümler hızla kendine yer buluyor. Bu nedenle gayrimenkulde PropTech hızla kabul gördü ancak araştırmadan anlıyoruz ki çok az sayıda şirket uygulamaya geçti. Oysa şu anda en büyük fırsatlardan biri, gayrimenkul sektörünün bilgi akışı sayesinde erişebildikleri tüketici verilerini işleyip hızlı ve doğru kararlar alabilmesi. Verilerden yola çıkarak alınan kararlar şirketlerin, gayrimenkulden faydalanma, yatırım ve rakip analizi gibi konularda kendilerini geliştirmelerini sağlıyor. Etkili veri analitiği müşteri hizmetlerini geliştiriyor ve rekabet üstünlüğü getiriyor. Geleneksel şirketler dijital dünyada hayatta kalmak istiyorsa kültürel bir dönüşüm ve zihniyet değişikliği gerçekleştirmek durumunda. Gayrimenkul sektöründe de büyük veriyi işleyen ve müşterisinin ihtiyacını müşteri fark etmeden tahmin edip öneren şirketler dijital çağda avantajlı olacak” diyor.
YENİ TEKNOLOJİLER ŞİMDİDEN KONUT SATIN ALMA SÜRECİNİ DÖNÜŞTÜRÜYOR
HSBC Grubu’nun ağustos ayında açıkladığı “Konut Sahibi Olma Eğilimleri: Konut Satın Almanın Geleceği” raporunda, yeni teknolojilerin bireylerin konut satın almada kullandıkları yöntemleri değiştirdiğine işaret edilmesi değişimin işlem tarafında daha hızlı gideceğini gösteriyor. HSBC Grubu’nun bireylerin konut sahibi olma yolundaki ihtiyaç ve taleplerini incelemek amacıyla 9 ülkeden 9 binden fazla kişinin görüşünü alarak gerçekleştirdiği araştırma, PropTech’in önümüzdeki yıllarda FinTech’in beraberinde getirdiği radikal değişimlere benzer bir etki yaratması beklendiği sonucunu ortaya koydu. . Gayrimenkul teknolojileri (PropTech) uzmanı James Dearsley’nin de değerlendirmelerinin yer aldığı rapora göre; yeni teknolojiler bireylerin konut satın almada kullandıkları yolları temelden değiştiriyor. Rapora göre dönüşümün öncüsü olan gayrimenkul teknolojileri firmalarına sağlanan finansman, 2012 yılında 221 milyon dolar iken, 2016 yılında 2 milyar doları aştı. Gayrimenkul sektörü, web sitelerinin yapay zekâ ve sanal gerçeklik gibi konut alımının her bir aşamasını dönüştürecek yeni teknolojileri kullanmaları ve emlak acentelerinin sunduğu pek çok geleneksel hizmet de dâhil olmak üzere uçtan uca hizmet sağlamaları ile birlikte büyük bir değişim geçirmeye hazırlanıyor. Rapora göre uygun bir gayrimenkul bulmak hali hazırda büyük ölçüde online olarak yapılıyor. Yakın zamanda konut satın alan bireylerin yaklaşık onda dokuzu (yüzde 89) araştırmayı online olarak yaptıklarını belirtirken, yüzde 86’sı ise konut fiyatlarını online olarak araştırdıklarını söylüyor. Aynı zamanda yakın zamanda konut satın alan bireylerin yüzde 37’si emlak acenteleri, hukuk danışmanları, ev sahipleri dâhil olmak üzere pek çok insanla iletişim içerisinde olmayı satın alma sürecinin en stresli bölümü olarak tanımlıyor. Katılımcıların yüzde 27’si fiyat, yüzde 28’i ise hizmet ücretleri konusunda pazarlık yapmayı en stres bölüm olarak belirtirken, yüzde 24’ü yasal süreçleri stresli buluyor. “Çoğu insanın gayrimenkul araştırmasını online olarak yapması, emlak acentelerinin fiziki olarak ziyaret edildiği günlerin geride kaldığına işaret ediyor” diyen James Dearsley şu öngörüde bulunuyor: “Muhtemel alıcılar için büyük veri analizini kullanarak daha fazla gayrimenkul seçeneği sunan web siteleri yakın zamanda gittikçe daha sofistike bir yapıya sahip olacak ve geleneksel emlak acentelerinin büyük ölçüde yerini alacaklar. Gelecekte beğendiğiniz bir konutu ziyaret etmek kısa zaman dilimleri ile sınırlı olmayacak. Alıcılar daha fazla sayıda konutu değerlendirip seçeneklerini daraltabilecekler ve hatta satın almadan önce birkaç gün evin sanal bir versiyonunda yaşayıp deneyimleme imkânları olacak.” Konunun farklı bir boyutu da HSBC Grubu’nun “Teknolojiye Güven” adlı araştırmasına yansıyor. Bu araştırmaya göre, yakın zamanda konut satın alan bireylerin yaklaşık dörtte üçü (yüzde 74) finansman için online seçenekleri araştırdığını belirtiyor. Konut kredisi danışmanlığı konusunda aracı şirketler (yüzde 41) ve bankalar (yüzde 35) halen en güvenilir kaynaklar olarak görülürken, araştırmaya katılanların sadece yüzde 11’i konut kredisine ilişkin olarak rehber robotlara (Chatbot gibi) danışma fikrini benimsediğini söylüyor.
PROPTECH 3.0 PropTech’in geleceğine işaret eden 3.0 aşamasına Blockchain ve yapay zeka damgasını vuracak. Blockchain ve dağıtık hesap defteri teknolojisi gayrimenkul ticaretinde çok önemli bir yer tutmaya aday; bu, yeni bir iş yapma tarzı yaratan teknoloji olurken başarılı olması durumunda işleri ciddi bir biçimde değiştirecek. Şu anda uzakta görünen Blockchain, teknolojideki değişime bağlı olarak hızla somut olarak hayata yansırsa sektör, bütün paydaşları ile bir araya gelmesini sağlayacak kullanuışlı bir platform elde edebilir. Blockchain, sadece gayrimenkul oyuncularını değil, hükümet ve yerel yönetimleri, hukukçuları, bankacılık ve sigortacılık tarafındaki oyuncularıyla finans sektörünü ve düzenleyici otoriteyi bir araya getirdiğinde PropTech’in yeni evresine damgasını vuracak büyüklükte bir iş yapmış olacak. Yapay zeka ise buradaki operasyonun yürümesine büyük katkı sağlayacak.
PROPTECH 1.0
Bu dönem, Londra’da kişisel bilgisayar ile yapılan gayrimenkul araştırmalarının sonuçlarını satmak için 1982’de Property Market Analysis’in (1982) kurulması ile başlatılıyor. Aynı tarihte ABD’de mainframe bilgisayarlar kullanılarak 1978’e kadar geriye uzanan bir gayrimenkul endeksi oluşturmak için NCREIF’in kurulmasına tanıklık edildi. İlerleyen yıllarda Atlantik’in her iki yakasında buna benzer başka örnekler ortaya çıkarken bilişim tarafında 1982 yılında, Autodesk’in kuruluşu gerçekleşti. Önce ABD firması olarak kurulup daha sonra globalleşen Autodesk’in bilgisayar destekli tasarım (CAD) barındıran yazılımı, mimarlık, mühendislik ve inşaat alanlarına hitap ediyordu.
PROPTECH 2.0
Şu anda içinde olduğumuz PropTech 2.0 dalgası, inovasyon, yatırım ve girişimcilik açılarından şiddetli bir hareketliliğe sahne oluyor. Bu dalganın kökenleri, hantal sektörden ve bunu yönlendiren şirketlerin çıkarlarından duyulan rahatsızlığa uzanırken teknolojik gelişmeler de dalganın şekillenmesine yardımcı oluyor. Bu yeni teknolojiler bulut bilişim, mobil cihazlar, sensörler ve eskisi kadar hantal olmayan yazılımlar şeklinde sıralanıyor. Gayrimenkul sektörünün teknolojiyi iyi bilen ve kullanan yeni işgücünün talepleri; özellikle mobilleşmelerine bağlı olarak dalgayı yükseltiyor. 2020’de yüzde 40’ı kendi işinin sahibi ve mobil olacak olacak bu işgücü inovasyonu zorlamayı sürdürecek.
PROPTECH 3.0
PropTech’in geleceğine işaret eden 3.0 aşamasına Blockchain ve yapay zeka damgasını vuracak. Blockchain ve dağıtık hesap defteri teknolojisi gayrimenkul ticaretinde çok önemli bir yer tutmaya aday; bu, yeni bir iş yapma tarzı yaratan teknoloji olurken başarılı olması durumunda işleri ciddi bir biçimde değiştirecek. Şu anda uzakta görünen Blockchain, teknolojideki değişime bağlı olarak hızla somut olarak hayata yansırsa sektör, bütün paydaşları ile bir araya gelmesini sağlayacak kullanuışlı bir platform elde edebilir. Blockchain, sadece gayrimenkul oyuncularını değil, hükümet ve yerel yönetimleri, hukukçuları, bankacılık ve sigortacılık tarafındaki oyuncularıyla finans sektörünü ve düzenleyici otoriteyi bir araya getirdiğinde PropTech’in yeni evresine damgasını vuracak büyüklükte bir iş yapmış olacak. Yapay zeka ise buradaki operasyonun yürümesine büyük katkı sağlayacak.
