İŞ GYO, dengeli bir portföy oluşturma stratejisi doğrultusunda ilk kez sağlık ve lojistik alanlarına giriyor. İstanbul ve Anadolu’nun büyükşehirlerinde hastaneler inşa edilecek. Gebze ve Arnavutköy’de depolar kurulacak. Aynı zamanda turizme yeniden dönmeye hazırlanan şirket, beş yıldızlı şehir otelleri yapacak. – Ersan Taylan
5 Ağustos’ta, İstanbul Levent’teki İş Kuleleri Kompleksi’ndeyiz. Kule 2, 13. kata çıkıyoruz. Burası İş GYO’nun yönetim katı. İş GYO Genel Müdürü Ömer Barlas Ülkü’nün bulunduğu kata doğru ilerlerken, dikkat çekici seviyede sessiz alanlarda ilerliyoruz. Bu blokta çoğunlukla İş Bankası uzantılı iştirakler var. Dışarıdan az sayıda firma bulunuyor. İş GYO, kulenin 12 ve 13. katlarında faaliyet gösteriyor. Yönetim ve bazı iş birimleri 13. katta bulunurken alt katında operasyon birimleri bulunuyor. Haliyle bu katta sesler biraz daha yüksek. Birbirleriyle konuşanlar ve ekiplerin hareketlilikleri daha fazla. Ancak her iki katta da bir hiyerarşi yok. Yerleşim sanki rasgele ya da departmanların büyüklüğüne göre yapılmış. Bankanın nispeten en geç şirketlerinden olan İş GYO’da 70 kişi çalışıyor. İş GYO Genel Müdürü Ömer Barlas Ülkü ile yeni projelerinin yanı sıra farklı sektörlerdeki yatırım planlarını konuştuk. İşte ayrıntılar…
Temel faaliyet konularınız hakkında bilgi verir misiniz? Şirketinizin gelişim döneminde hangi projeler gerçekleştirildi?
Proje gerçekleştirme, gayrimenkulden değer yaratma üzerine faaliyet gösteriyoruz. 1999’dan sonra ülkemizde yaşanan büyük gayrimenkul hamlesinden burasıda payını alarak hızla büyüdü. Özellikle İstanbul’da gerçekleştirilen projelerle önemli bir hamle yapıldı. İş Kuleleri Kompleksi, şirketimizin en önemli projelerinden biri. Ardından Kanyon Karma Projesi. Daha sonra bir takım gayrimenkulleri gruptan alarak Marmara Park AVM, Real Hipermarket gibi ticari gayrimenkul özelinde ilerliyor. Sadece konut olarak yani konut projesi geliştirmesi 2009’da Çınarlı Bahçe ile gerçekleşiyor. Ticari gayrimenkuller şirket portföyünün yüzde 80’nini oluşturuyor. Ancak şu anda geliştirdiğimiz projeler ağırlıklı olarak konut. Dengeli bir portföy yönetmeye özen gösteriyoruz. Tek kanala, ofise bel bağlamayalım AVM’ler tek yatırımımız olmasın istiyoruz. O yüzden konuta yatırım yaptık. İş GYO, konutta çeşitli iş ortaklıklarıyla proje geliştiriyor. Örneğin Profilo AVM Dönüşüm Projesi’nde Artaş ile işbirliği yapıyoruz. Tuzla’daki arsa üzerinde geliştirilecek proje için Yapıtaş Gayrimenkul (Akgün Grubu) ve Misek İnşaat ortaklığıyla Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı sözleşmesi imzaladık.
İçinde bulunduğunuz sektöre pozitif katkılarınızın neler olduğunu düşünüyorsunuz?
Türkiye’nin ilk deprem yönetmeliği 1998’de çıktı. Daha sonra 2008 ve 2018’de güncellendi. Oysa içinde bulunduğumuz bu yer yani İş Kuleleri, 1994 yapılmasına rağmen en son çıkan yönetmeliğe uygun olduğu görülüyor. Grubumuzun en önemli temel değerlerinden biri güvendir. Bu güvenin altını doldurmak için var gücümüzle çalışıyoruz. Zamanın ötesinde bir dayanım ve sağlamlık üzerine burayı inşa ettik. Şu anda da sanıyorum türünün tek örneğidir. Tüm projelerimizi bu anlayışla yapıyoruz.
Sektördeki konumuzu nasıl tarif edersiniz?
Sektörde değişik iş modelleri var. Bazı GYO’lar örneğin Emlak Konut, kamudan arsa temini ve hasılat payı ağırlıklı çalışırken bazen de kendi yapıp satıyor. Örneğin, Torunlar GYO’un portföyünde ağırlıklı olarak AVM var. Ofiste ve konutta küçüktür. Az sayıda oteli var. Bize benzer bir yapı aslında. Bizim yüzde 63’ü ofis, yüzde 17 AVM ve geri kalan ise konut ve arsadan oluşuyor.
Büyümeyi hedeflediğiniz alanlar var mı?
Eskiden otellerimiz vardı. Ancak üç otelimizi (Kapadokya, Manavgat, Kemer) de satarak 2020’de bu alandan çıktık. Şimdi turizme geri dönüyoruz. Ancak öncekiler gibi resort otel şeklinde olmayacak. Şehir otelleri geliştirmeyi hedefliyoruz. Bunun için fırsatları araştırıyoruz. Grubumuzun İstanbul Kadıköy’de bir arsası var. Burada bir otel planlıyoruz. Ancak tarihi eser çıkması nedeniyle, o eserleri koruyarak nasıl proje gerçekleştiririz üzerine çalışıyoruz. 10 dönümlük bir arsada beş yıldızlı iyi bir markanın olduğu bir otel planlıyoruz. Diğer yerlerde de çalışmalarımız sürüyor. Tek başımıza ya da iş ortaklığı şeklinde projeler hayata geçirmeyi hedefliyoruz. İstanbul dışında Ankara ve diğer büyükşehirlerde olabilir. Yine odaklandığımız yeni bir alan hastane yatırımları olacak. Güçlü bir partnerle birlikte, gayrimenkulünü bizim sağladığımız onun kiracı olduğu bir iş modeli düşünebiliriz. Ölçeğimiz 20-30 bin metrekare civarında olacak. Bazı grupların büyüdüklerini görüyoruz onlarla iş ortaklığına gidebiliriz. Bunların yanı sıra lojistik sektörünü araştırıyoruz. Orda depo ihtiyacı çok gündeme geliyor. Anadolu Yakası’nda özellikle Gebze’nin kuzeyinde, depo ihtiyacı var gibi. Avrupa tarafında ise Arnavutköy’ün batısında ve 3. çevre yoluna yakın lokasyonlarda ihtiyaç olduğunu gözlemliyoruz. Buralarda depo yatırımı planlıyoruz.
2024 sonuçlarınızı değerlendirir misiniz?
Zorlu şartlara rağmen 2024 yılını başarılı sonuçlarla tamamladık. 2024 yılında ana odağımız devam eden projelerimiz oldu. Kuluçka dönemi olarak değerlendirdiğimiz ve yeni projelerle yeni yatırımların hazırlıklarını yürüttüğümüz, yüksek faiz ve enflasyonun yaşandığı önceki 2 yılın ardından, 2024’ü üretim yılı olarak değerlendirdik. Konut tarafında Altunizade’de yer alan Litus İstanbul projemizi büyük ölçüde tamamlayarak ev teslimlerine başladık. 2024 yılında teslimlerle beraber satışlarımız da hızlanarak devam etti. İstanbul Ömerli’de Tecim iş birliğiyle hayata geçirdiğimiz ve doğa ile iç içe yaşamı modern bir tarzla birleştiren Kasaba Evleri’nin son etabı olan toplam 165 villalık Kasaba Modern projesinin ilk etabındaki 61 adet villamızı 2024 Kasım ayında satışa sunduk. 2024 yılında İstanbul Finans Merkezi projemizi tamamladık. 2025 yılı Şubat ayında projemizin tamamı 5.600.000.000 TL + KDV bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.’ye sattık. 2024 Ekim ayında portföyümüzde yer alan ve üzerinde Marmara Park Alışveriş Merkezi’nin bulunduğu arsanın satışını gerçekleştirerek, bu satıştan elde ettiğimiz gelirin bir kısmını da kira geliri yaratan gayrimenkul varlıklarının genişletilmesi kapsamında değerlendirerek İş Kuleleri Kompleksi’nde yer alan toplam 5954 metrekarelik bir gayrimenkulü portföyümüze dahil ettik.
Şirketiniz portföy değeri ne kadardır?
Tüm bu çalışmalar neticesinde dengeli bir portföye sahip olan şirketimizin toplam portföy değeri 2024 yılı sonunda 47,2 milyar TL’ye ulaştı. 2024 yılında, toplam aktif büyüklüğümüz 47,7 milyar TL, öz kaynaklarımız ise 39,1 milyar TL ile güçlü seviyesini korudu.
Halihazırda devam eden projeleriniz hakkında bilgi verir misiniz?
İstanbul’un ilk kasaba konseptli projesi olan Kasaba Evleri’nin son etabı olarak konumlanan Kasaba Modern, geçmişten gelen bir marka değerinin geleceğe taşındığı özel bir projemizdir. 138 dönüm arsa üzerinde proje ortağımız Tecim ile geliştirilen Kasaba Modern’de toplam 165 villalık projenin ilk etabında 61 villa satışa sunuldu. Tecim ile birlikte geliştirilen Altunizade’de yer alan Litus İstanbul Konut projemiz ise 6 blok konut, 1 blok ofis ve kısmen ticaret alanından oluşuyor. Deneyimli olduğumuz bir bölge olan Tuzla’da yine tüketici beklentilerini karşılayacak nitelikte büyük bir konut projesini hayata geçirmeyi planlıyoruz. Tuzla’daki arsa üzerinde geliştirilecek proje için Yapıtaş Gayrimenkul (Akgün Grubu) ve Misek İnşaat ortaklığıyla Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı sözleşmesi imzaladık. Sözleşme kapsamında arsa sahibi olarak İş GYO’nun hasılat payı yüzde 35, yüklenici ortaklığının payı ise yüzde 65 olacak. Balmumcu Projesi ile şirket portföyüne Eylül 2022’de dahil edilen Gayrettepe’de yer alan binanın yıkılarak yerine rezidans projesi yapılması planlanıyor. Rezidans tipi bu projemiz 67 konut, 6 ticari ünite olmak üzere toplam 73 bağımsız bölümden oluşacak. Profilo AVM Konut Projesi için Artaş İnşaat ile Profilo AVM’nin bulunduğu arsa üzerine konut projesi gerçekleştirilmesi için Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandı. Yıkım çalışmaları tamamlanmış olup, geliştirilecek yeni proje için yapı ruhsatı çalışmaları sürüyor.
2025’te sektörün genel görünümü nasıl?
Yüksek faiz oranları krediyle konut almak isteyenler üzerinde baskı oluşturuyor. Ancak güçlü bir öz kaynak yapısı olan ya da yatırım amacıyla hareket eden alıcıların ilgisi devam ediyor. Faizlerdeki olası düşüş ve finansmana erişimin kolaylaşmasıyla birlikte talepte canlanma bekleniyor. Ticari gayrimenkulde sürdürülebilirlik, dijital altyapı ve hibrit çalışma sistemine uygun ofis talepleri ön planda olacak. 2025 yılı hem küresel hem de yerel ölçekte gayrimenkul piyasası için fırsatlar ve zorluklar barındırıyor. Stratejik kararlar alırken ekonomik göstergeler, sektörel trendler ve sürdürülebilirlik kriterlerini dikkate almak büyük önem taşıyor. Benzer süreçleri geçtiğimiz yıllarda yaşanan krizlerle de deneyimlemiş olan bir ülke ve sektörüz. Sektörün bu konudaki tecrübesini unutmamak gerekir. Dolayısıyla sektördeki talep sunulacak çeşitli kampanyalar ve ödeme seçenekleriyle canlı tutulmaya devam edecektir. Çünkü gayrimenkul özellikle Türkiye’de talep gören en güvenilir yatırım aracıdır. 250’den fazla alt sektörü etkileyen gayrimenkul sektörü, Türkiye’nin ekonomik büyümesine katkı sağlayan en önemli sektörlerden biri olmayı sürdürecek. 2025 bir “denge ve hazırlık yılı” olarak öne çıkarken, 2026 itibarıyla sektörün yeniden ivmelenmesi bekleniyor.
Sürdürülebilirlik yaklaşımınız ve bu alanda tamamladığınız çalışmalar hakkında bilgi verir misiniz?
Sürdürülebilirlik odaklı kurumsal dönüşüm yolculuğumuzda önemli bir adımı daha tamamladık. İş GYO olarak, Türkiye Sürdürülebilirlik Raporlama Standartları (TSRSU) kapsamında hazırlanan 2024 yılı Sürdürülebilirlik Raporu’nu kamuoyu ile paylaştık. İklim riskine ilişkin farkındalığın arttığı ve şirketlerin bu riskleri tespit ederek uyum sağlamalarının, yalnızca finansal değil, aynı zamanda çevresel ve toplumsal anlamda sürdürülebilirlik ekseninde değer yaratılmasının giderek önem kazandığı açısından öneminin giderek arttığı günümüz faaliyet ortamında, biz de çevreyle uyumlu, kaynak verimliliğini gözeterek geliştirdiğimiz projelerimiz ve gayrimenkul portföyümüz ile uzun vadeli sürdürülebilir değer üretimini esas alıyoruz.
2024’te şirketimizin sürdürülebilirlik politikaları kapsamında çevresel, sosyal ve yönetişim (ÇSY) alanlarındaki çalışmalarımızı hızlandırarak, daha iyi bir dünya için sürdürülebilirlik dönüşümünü tüm iş süreçlerimize uyarladık. Bunun bir göstergesi olarak ESG Risk Skoru’nda düşük risk kategorisinde yer aldık. Sürekli gelişme sağladığımız ÇSY performansımızla da 2024 yılında gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasında BIST Sürdürülebilirlik Endeksi’ne dahil olan üç şirketten biri olduk. Çok yakın bir zamanda dünyanın en büyük kurumsal sürdürülebilirlik insiyatifi olan Birleşmiş Milletler Küresel İlkeler Sözleşmesi (United Nations Global Compact) imzacısı olduk.
Ayrıca UN Global Compact ve UN Women ortaklığında oluşturulan Birleşmiş Milletler Kadının Güçlenmesi Prensipleri’nin (The Women’s Empowerment Principles-WEPs) imzacıları arasında yerimizi aldık. Birleşmiş Milletler’in 7. Sürdürülebilir Kalkınma Amacı olan “Erişilebilir ve Temiz Enerji”yi destekleyerek, yenilenebilir enerji tüketimini artırmak ve sıfır veya düşük karbonlu elektriğe geçmek amacıyla hem portföyümüzde yer alan önemli gayrimenkullerimizde hem de genel merkezimizde karbon ayak izini dengelemek veya en aza indirmek amacıyla I-REC sertifikalı yeşil elektrik tüketiyoruz. LEED ve BREEAM gibi dünya çapında kabul görmüş yeşil bina sertifikasyonlarımız bulunuyor.