Değerli konut vergisi limitinin belirlenmesi için uygulanan oran ile emlak vergi değerinin tespiti için uygulanan oran aynı değildir. Bu uygulama sonuncunda zamanla tüm konutlar değerli hale gelecek ve emlak vergisi iki defa alınır duruma gelecektir.
Değerli Fortune okuyucularım, bu yazımda Değerli Konut Vergisi (“DKV”) uygulaması hakkındaki görüşlerimi paylaşmak istiyorum.
Bilindiği üzere vergiler; gelir, harcama ve servet unsurları üzerinden alınmaktadır. Emlak Vergisi, servet vergilerinden biri olup, bina, arsa ve araziler üzerinden alınır. Bina vergisinin matrahı, binalar için, Emlak Vergisi Kanunu (“EMK”) hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Binalarda emlak vergisinin matrahı Hazine ve Maliye Bakanlığı ve Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınarak EMK’na göre hesaplanmaktadır. Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılmakta iken 2025 yılında yapılan bir değişiklik ile yeniden değerleme oranı kadar artırılması uygulamasına geçilmiştir. Bu değişiklik, bence, yerindedir.
2025 yılında takdir komisyonlarınca 2026 yılı için asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerine ilişkin takdirler yapılmıştır. Yapılan bu takdirler, öylesine yüksek oranlara ulaşmış, öylesine abartılı olmuştur ki, birçok yerden itirazlar yükselmiş ve sonunda 2026 yılı bina vergi değerlerinin 2025 yılı değerlerinin azami iki kat fazlası ile artırılması yönünde düzenleme yapılmıştır. Mevcut matrahların izleyen 2027, 2028 ve 2029 yıllarında yeniden değerleme oranında artırılacağı düşünüldüğünde, emlak vergi değerlerinin önemli bir değere geleceği açıktır.
DKV ise yine emlak vergisi kanununda tanımlanmış olup, bina emlak değeri 17.711.000 TL’nı aşan mesken nitelikli taşınmazlar bu verginin konusuna girmektedir. Bu limit her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmaktadır. Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu YMM taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların DKV’nin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı DKV’nden muaftır. Vergi; binde 3, 6 ve 10 olmak üzere üç ayrı vergi oranına tabidir.
DKV limiti, uygulanan hesaplama tarzı ile, gittikçe daha fazla konutu kapsamı içine almaktadır. Özellikle, son yapılan düzenleme ile, emlak vergisinde vergi değerinin her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılmasının bu sonucu doğurması kaçınılmazdır. 2025 yılında emlak vergisi değerlerinin oldukça yüksek bir oranda artırılması ve Emlak Vergisi Kanunu ile DKV’nde farklı oranda yeniden değerleme oranları baz alınarak yapılacak olan artışlar nedeniyle önümüzdeki yıllarda birçok konutun değerli konut kapsamında vergilendirilmesine şaşırmamak gerekir.
Emlak vergisinin düşük olması nedeniyle özellikle lüks konutlarda verginin artırılması amacıyla düzenlenen DKV, maalesef kısa zamanda ikinci bir emlak vergisi uygulamasına dönüşecektir. Mevcut durumda bile, halihazırda uygulanan limit, lüks konut vasıflı binaların dışındakileri de kapsamına almaya başlamıştır. Böylece, zaman içinde, kanunun çıkış amacı olan lüks konutların vergilendirilmesi yerine, lüks konut kavramına girmeyen birçok konut vergilendirilecek ve mükellefler bir anlamda sahip oldukları konutlar üzerinden iki kere emlak vergisi ödemek durumunda kalacaklardır. Bu nedenle en kısa zamanda DKV limitini oluşturan tutarların yeniden değerleme oranında artırılması uygulamasına geçilmesi gerektiği düşüncesindeyim.