Evden çalışma trendi artan faiz oranlarıyla birleştiğinde, ticari emlak piyasasına sert darbeler indirmeye başladı. Bu da tabii ki mal sahipleri için kötü haber ama bankalar için çok daha vahim bir gelişme olabilir. – BY LANCE LAMBERT VE WILL DANIEL
Charlotte’ta 301South College Street’teki post modern granit ve cam gökdelen One Wells Fargo Center olarak bilinir. Bina, pandemiden önce, mega bankanın 65 bin metrekarelik ofis alanının kiralandığı Doğu Kıyısı’ndaki merkeziydi. Ancak Wells Fargo o zamandan beri fiziki varlığını daraltıyor. Halen alanın yarısından daha azını kaplıyor; ocak ayında da, 42 katlı binanın tamamını 2023 yılı sonunda boşaltacağını açıkladı.
Boşalacak binayı kiralamak için de çok az sayıda talep geldi. Fitch Ratings ve CoStar’ın verilerine göre, binanın doluluk oranı 2021 yılı sonunda yüzde 98’ken, bugün yüzde 52,9’a gerilemiş bulunuyor; Wells Fargo tamamen boşalttığında ise, bu oran yüzde 34’e kadar gerileyebilir. Bu düşüş de, gökdelenin 160 milyon dolarlık mortgage’ının finansmanını zorlaştırabilir; nitekim, binanın sahibi olan Vision Properties, kredi ödeme süresinin uzatılmasını talep etti. Bu kredi ödeme süresinin uzatılmasıyla ilgili görüşmeler kredide değişimlere hatta olası bir temerrüt sürecine kapı aralayabilir. (Vision görüşmelerde bulunduğunu doğruladı ancak daha fazla bilgi vermek istemedi.) Sonuç ne olursa olsun, bu durum hem Vision yönetimi hem de kreditörleri ve yatırımcılar açısından ciddi bir sıkıntı anlamına geliyor.
301 South College’de yaşanan sorunlar, evden çalışma düzenine geçilmesiyle ticari gayrimenkulde yaygınlaşmış bulunuyor. FED’in faiz oranlarında artışa gitmesi ise durumu daha da vahim hale getirebilir. Ticari gayrimenkul sektörü yıllarca ucuz finansmana sırtını dayadı. Ancak konut mortgage’larından farklı olarak ticari emlağın mortgage süreleri daha kısadır, beş ila on yıl arasında değişir. Morgan Stanley Wealth Management’a göre, ülkenin 2,9 trilyon dolar tutarındaki ticari mortgage’larından yarısından fazlasını gelecek 24 ayda, üstelik faiz oranlarının çok daha yüksek olduğu bir ortamda yeniden finanse etmek gerekecek.
Bu krediler yeniden müzakere edilirken, kredi alanların çoğu geri ödemelerin maliyetinin çok sert bir biçimde arttığına tanık olacak. Bu maliyet artışı da, daha az alanın kiralanması ve dolayısıyla kira gelirinin azalmasıyla birleştiğinde, temerrütte yol açarak mükemmel bir fırtınayı tetikleyebilir.
Tabii ki, böyle bir tabloda, bankalar kritik noktada ve özellikle de küçük ve orta ölçekli bankalar en kırılgan halkayı oluşturuyor: Goldman Sachs’ın kısa süre önce yaptığı analiz, ticari emlak kreditörlerinin kabaca yüzde 80’inin 250 milyar dolardan daha az varlığa sahip olduğunu ortaya koydu. Her ne kadar kısa süre önce bankacılık sektöründe yaşanan krizi emlak dışında başka faktörler tetiklemiş olsa da, ticari emlak kredilerinin Signature Bank (yüzde 45) ve First Republic Bank’ın (yüzde 21) kredi portföylerinde bu kadar büyük bir paya sahip olması, bu bankaların mudilerinde endişe yarattı. Bir karşılaştırma yapmak gerekirse, ticari gayrimenkul kredileri JP Morgan Chase’in devasa kredi portföyünde yalnızca yüzde 11’lik bir paya sahip. (Daha fazla örnek için bkz; grafik).
Kısa süre önce bazı bankaların batması, diğer kreditörleri ürkek hale getirerek, ticari emlak kredilerinde sıkıntıları daha da artırıyor; bu da sorunun bir diğer boyutu. Emlak firması RXR’nin CEO’su Scott Rechler Fortune’a yaptığı açıklamada, Silicon Valley Bank’ın mart ayında batmasından önce, “kredide bir daralma meydana geldiğini ama yine de bazı bankaların hâlâ kredi vermeye istekli olduğunu” söylüyor. “Ancak SVB krizinin ardından kredi vermede artık ciddi bir daralma gözlendi” diyerek devam ediyor.
Değeri 22 milyar doların üzerinde ticari gayrimenkul varlıklarını yöneten Rechler, ofis sektörü evden çalışma trendi nedeniyle her ne kadar darbe almış olsa da, pek çok bankanın emlak türleri arasında ayrım yapmadığını, bundan dolayı da eski projelere yeni finansman kaynakları bulmanın ya da perakende ve endüstriyel emlak kategorilerinde yeniler için sermaye elde etmenin zorlaştığını söylüyor.
Kredilerdeki donma emlak değerleri üzerinde de aşağıya doğru baskıyı artırıyor. Moody’s Analytics ABD’deki ofis değerinin yüzde 25 oranında gerileyeceğini, 2025 yılına kadar da dibe vurmayacağını öngörüyor. Moody’s aynı zamanda, çok aileli konutlar/apartmanlar (-%12,5), perakende binaları (-%11) ve sanayi emlakları (-%10,1) için de önemli fiyat düzeltmeleri bekliyor.
Aslında ticari emlak kredi oranının fazla olması da banka için mutlaka olumsuz bir durum anlamına gelmiyor. Ofis segmenti ne kadar daralsa, banka için de o kadar iyi olacak. Piper Sandler’da direktör Frank Schiraldi, örnek olarak M&T bankasını işaret ediyor. Ticari emlak kredileri portföyünün yaklaşık yüzde 30’unu oluştururken, bunun yalnızca yüzde 4’ü ofis segmentine ait. Schiraldi, güçlü rezervlere sahip olan bankaların portföylerinde ticari emlak payı yüksek olsa bile, bu segmentin fırtınayı atlatabileceğine inanıyor.
Ancak herkesin bu kadar umutlu olduğu söylenemez. Capital Economics’in baş ekonomisti Paul Ashworth, en kötü senaryoda, bankalar ve ticari gayrimenkul sektörü arasında nasıl bir “kıyamet döngüsü”nün oluşabileceğine dikkat çekti. Nitekim, küçük bankaların sallantıdaki ticari emlak sektörüne çok fazla maruz kaldığı ortaya çıkarsa, bu durum mudilerin bankalardan kaçmasına neden olabilir. Bu da, bankaları yalnızca ticari emlak kredilerini durdurmaya değil aynı zamanda bilançolarındaki batık kredileri temizlemek için harekete geçmeye de zorlayabilir. Kredi kullananlar da, bankalara olan borçlarını ödeyebilmek için ellerindeki gayrimenkulleri piyasada ucuza satıp, emlak pazarında aşağıya doğru bir inişi tetikleyebilirler. Sonuçta ortaya çıkan dengesizlik, daha fazla mevduatın bankalardan çekilmesine ve daha fazla bankanın batmasına neden olacaktır.
Ashworth, “Şimdilik bu riskin gerçekleşme ihtimali düşük” diyor. “Ancak bir şeyler ters gitmeye başlarsa, varacağı nokta budur.”