Mecidiyeköy’de eski Ali Sami Yen Stadı’nın yerinde yükselen Torun Center’ın 10 işçiye mezar olmasının ardında “kılıfına uydurulmuş” emsalsiz kazanç hırsları yatıyor.
“Emsal”, Türk müteahhitlerinin neredeyse dolar kuru gibi takip ettikleri bir nevi parite. Ru gibi günlük değişmiyor ama bölgeden bölgeye fark ediyor. “Emsal” rakamı ne kadar büyükse rant da o kadar artıyor.
“Emsal” teknik olarak bir arsanın üzerine ne büyüklükte inşaat yapılabileceğini gösteren bir katsayı. Örneğin 1.000 m2 arsanız varsa ve bu arsanın emsal değeri 2 ise. Arsanızın üzerine toplam 2 bin m2 kapalı alanlı bir inşaat yapabiliyorsunuz.
Ancak mevzuata göre inşaatların bazı bölümleri emsalin dışında tutulabiliyor. Yer altında veya kot altında kalan yerler, balkonlar, ortak rekreasyon alanları, kapalı ve açık otoparklar emsal dışında kalıyor. Yani bir önceki örnekten gidersek, 2 bin metrekarelik inşaatınıza ek olarak bodrum katları ve otoparklar yapabiliyorsunuz. Yani emsalin dışında kalan yerlerden de rant elde edebiliyorsunuz.
Mecidiyeköy’deki Torun Center da, emsal dışı kalan inşaat hakkını sonuna kadar kullanan projelerden.
Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları AŞ adlı ekspertiz şirketinin Torun Center’a ilişkin 31 Aralık 2013 tarihli değerleme raporunun detayları projedeki toplam inşaat alanının nasıl sonuna kadar kullanıldığını net şekilde anlatıyor. İşte detaylar:
- Torun Center projesinin arsa büyüklüğü 33 bin 615 metrekare.
- Projeye verilen emsal hakkı 2.5. Bu durumda emsal kapsamında arsa büyüklüğünün 2.5 katı kadar kapalı alan inşaa edilebiliyor. Bu da 67 bin 230 metrekare yapıyor.
- Torun Center için alınan inşaat ruhsatı ise toplam 241 bin 243 metrekare inşaatı içeriyor. Yani toplam inşaat alanı, arsa büyüklüğünün 7.17 katına ulaşıyor.
- Yüklenici firma, projenin toplam satılabilir alanının 129 bin 541 metrekare olduğunu beyan ediyor. Bu alan arsa büyüklüğünün 3.85 katı.
- Yani proje sahibi diyor ki, “2.5 kat inşaat izniyle aldığım arsaya 3.5 kat inşaat yapıp, satacağım”.
- Satılabilir alan dışında kalan inşaat büyüklüğü ise 111 bin 702 metrekare. Buralar otopark, depo alanları gibi kullanılıyor. Projede AVM de bulunduğu için, otopark veya depo gibi kullanılan bu alanlar da ciddi oranlarda rant sağlayabiliyor.
- Sonuçta, bu arsayı kare olarak hayal edersek her kenarı 183 metre olan bir alana 241 bin metrekare inşaat yapılabiliyor. Başka bir deyişle, 3.3 futbol sahası büyüklüğündeki bir alana 24 futbol sahası sığabilecek kadar inşaat yapılıyor.
İşin tuhaf yanı ise yapılan işin mevzuata harfiyen uygun olması. Mevzuat, binaların dıştan görünen büyüklüklerini, yeri geldiğinde yüksekliklerini sınırlıyor ama yer altındaki bölümler için engel koymuyor.
Veya emsal kapsamında 100 metrekare daire yapılıyor ama balkon emsal dışı olduğu için 50 metrekare terasa müsaade ediyor. Müteahhit de o daireyi bize 150 metrekare üzerinden fiyatlayıp satıyor. Bu emsalsiz rant da can almaya devam ediyor.
