Türklerin yüzde 60’ı evleri hiç görmeden alıyor. Asıl amaç Avrupa’da serbest dolaşım hakkı elde etmek iken sahil şeridindeki yüzde 7’lik döviz bazlı getiriler bakış açısını değiştirmiş. Peki, sadece bir oturum izni için başlayan süreç, nasıl oldu da bir yatırım stratejisi haline geldi?
Astons Türkiye Direktörü Yağız Yiğit, geometrik desenli, sıcak kahve tonlarındaki büyük mermer duvarın önünde tebessüm ederek beni karşılıyor. Kendisinden son yıllarda Türkiye’den Yunanistan’a yönelen taşınmaz alımların ardındaki motivasyonu öğrenmek istiyorum.
Konunun özü insanların başlangıçta sadece vize serbestisi olarak gördükleri bu rotanın, zamanla nasıl bir getiri modeline dönüştüğünde saklı.
“Yatırımcıların büyük çoğunluğu gidip orada yaşamayı aklından dahi geçirmiyor, temel hedef Avrupa’ya vizesiz seyahat,” diyor Yağız Yiğit.
Anlıyorum ki, önümdeki tablo sıradan bir ev alım istatistiğini barındırmaktan çok daha fazlasını ifade ediyor. Peki, sırf bir pasaport esnekliği için başlayan bu arayış, nasıl bir gelir modülüne dönüştü?
Dolaşım özgürlüğünden gözü kapalı alıma
Küresel dolaşım talebi, ailelerin öncelikli olarak Schengen bölgesinde vizesiz dolaşım ihtiyacından besleniyor.
“Türklerin yüzde 60’ı Atina’daki evleri fiziksel olarak hiç gitmeden, uzaktan alıyor,” diye açıklıyor Yağız Yiğit.
Atina’da yapılan 60’tan fazla projenin satışı daha inşaat başlamadan maket üzerinden hızla tamamlandığından bahsediyor.
Pazardaki bu uzaktan alım cesareti, aracılara olan güven kadar insanımızın o gözü kara cesareti ile de yakından alakalı olsa gerek.
“Sektördeki 35 yıllık tecrübemiz ve 8 farklı ülkedeki ofis ağımızla süreci uçtan uca takip ediyoruz,” derken oluşan güvenin kaynağına işaret ediyor.
Vize beklerken gelen yüzde 7’lik getiri
İnsanların başlangıçtaki Avrupa’ya erişim hedefi, zamanla finansal beklentilerin ve döviz bazlı gelir arayışının yükselmesiyle dönüşüm geçirmiş.
“Minimum yatırım tutarı olan 250.000 euroluk bir ev size yıllık 10.000 euro kazandırıyor,” diyerek rakamları somutlaştırıyor Yağız Yiğit.
Atina şehir merkezinde yüzde 4 seviyesindeki bu getiri oranı, sahil hattına inildiğinde aylık 1.200 ile 1.300 euro aralığındaki kiralarla yüzde 6 ve 7 bandına çıkabiliyor.
Paranın portföy değiştiren bu rotası, bölgesel gayrimenkul değer artışlarıyla doğrudan ilişki kuruyor.
“Atina’da gayrimenkuller yılda ortalama yüzde 10’a yakın oranda değer kazanıyor,” bilgisini paylaşıyor.
Türkiye’deki büyük konut bloklarına kıyasla Atina’daki 20-25 daireli butik yapılar, sahil hattında kendini aşağı yukarı 20 yılda amorti eden güvenli yatırım araçları sunuyor.
Türkiye rakamı artırınca talep kaydı
Dünya genelindeki yatırım programları, dönemsel kural güncellemeleriyle uluslararası dolaşım rotasını sürekli yeniden şekillendiriyor.
“Portekiz’de program iki buçuk yıl önce değişti ve artık 500.000 euroluk bir alım yapmanız gerekiyor,” uyarısında bulunuyor Yiğit.
Türkiye vatandaşlık için tutarı 400.000 dolara yükselttikten sonra düşen talebi, 140 ülkeye erişim sağlayan Karayip pasaportları gibi alternatiflerin doldurduğunu söylüyor.
Yurt dışı gayrimenkul pazarında alıcı demografisi, sınırları aşan oldukça geniş bir çeşitlilik barındırıyor.
“Şu an Atina’daki yabancı yatırımın yarısı Çin’den geliyor,” diyerek Uzak Doğu’nun pazar üzerindeki etkisine dikkat çekiyor.
Atina’daki yabancı alıcı oranı yüzde 40’ı bulurken, yerli halkın yüzde 60 seviyesindeki payı korunuyor. Geçen yıl Türkiye genelinden 3.300’e yakın ailenin Yunanistan’dan alım yaptığı gerçeği ise yönelimin gücünü gösteriyor.
Yeni hayatlar ve görünmez riskler
Seyahat esnekliği arayışının aksine, yerleşme odaklı hedeflerde ise tutarları ciddi oranlarda artırmayı gerektiriyor.
“Ailece gidip oturulacak evler için bütçeyi 800 bin euro ve üzerine çıkarmak gerekiyor,” sözleriyle pazarın diğer yüzünü gösteriyor Yağız Yiğit.
Talebin yarattığı bu cazibe, pazarda “cashback” adı verilen usulsüzlükleri de beraberinde getirmiş. Değerinin üstünde gösterilerek satılan kimi evler için alınan bedelin bir kısmı kira geliri adı altında alıcıya iade edilmesi gibi usulsüzlüklerin ağır hukuki riskleri beraberinde getirdiğine dikkat çekiyor.
Düşük değerli mülkleri yasal sınırda gösterip farkı el altından iade almak, 5 yılda bir yenilenen oturum hakkının iptaline yol açıyor.
“Atina’da yabancı ev sahiplerinin evlerini mutlaka uzun dönem kiralaması gerekiyor,” diyerek kısa dönem kira yasağını hatırlatıyor.
Airbnb benzeri sistemlerden uzak durarak kurallara uyan aileler, başlangıçta oturum izni olarak tasarladıkları bu girişimi yasal ve kârlı bir döviz kaynağına çeviriyor.
Sohbetimizi tamamlıyoruz.
Geometrik mermer duvarın sıcak kahve tonlarını ardımda bırakarak dışarı çıkıyorum.
Atina’ya yönelen para akışının, aslında Avrupa’nın uyguladığı vizeye bir itiraz olarak başladığını anlıyorum.
Peki, sadece sınırları aşmak için yola çıkan bu girişimler, zihinlerdeki yatırım algısını da değiştirmiş olabilir mi?