İnşaat maliyetlerinde arsa payı yüzde 50’yi aştı. Yabancıya satışlar yüzde 4 seviyelerinden yüzde 2’nin altına geriledi. Para daha güvenli limanlara çekilirken inşaat sektörünü ayakta tutacak yeni strateji lüks konsept olabilir mi?
Hasanoğlu Şirketler Grubu, inşaat sektöründeki 35 yıllık serüveninde 1 milyon metrekareyi aşan üretim hacmiyle şimdilerde lüks segmentte daha fazla ağırlık veriyor. Mevduat faizlerinin yükseldiği ve yatırımcının yön aradığı bir dönemde, firma Vera markasıyla sektöre yatırım yapmayı tercih ediyor.
Sadece İstanbul’da 40 bine yakın müteahhidin bulunduğu bu rekabetçi pazarda, grup lüks segmente ağırlık vererek pazardaki konumunu güçlendirmeye yöneliyor.
Üretmenin bedeli ve sermayenin yön arayışı
Türkiye’de kayıtlı 300 bin müteahhide karşın tüm Avrupa’da sayının 30 bin civarında kalması, gayrimenkul pazarındaki rekabetin sayısal boyutunu ve zorluğuna gösteriyor. Yoğun rekabet başarıyı da beraberinde getiriyor.
Hasanoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Hasanoğlu, sektördeki firmalara işaret ediyor.
“Bugün dünyanın en büyük 250 müteahhitlik firması arasında 43 Türk firmasının yer alması sektör adına önemli bir başarı,” diyor.
Grubun faaliyetleri ağırlıklı inşaat olsa da, altyapı ve zemin mühendisliği alanında da faaliyet yürütüyorlar. Temel Taş firması üzerinden 20’den fazla ülkede proje yürüten grup, yurt dışı tecrübesini içerdeki daralmayı aşmada kalkan olarak kullanıyor.
“Aynı sermayeyi finansal araçlarda değerlendirseydik daha yüksek getiri elde edebilirdik,” diyor.
1970’lerden bu yana yurt dışında 500 milyar dolarlık iş hacmi yaratan Türk mühendisliği, içerideki enflasyonist ortamda çıkış yolunu küresel vizyonla entegre edilmiş rakamsal stratejilerde buluyor.
Yüksek mevduat faizlerine aldanıp sermayeyi risksiz alanlara çekmek yerine üretimi sürdürmek, uzun vadeli kazancın ve sektörde kalıcı olmanın temelini oluşturuyor.
Üretimden vazgeçen pek çok rakibin aksine inatla sahada kalmak, firmanın pazar gücünü artırmasını sağlıyor.
“Ancak üretim yapmanın daha sağlıklı ve sürdürülebilir olduğu bir ekonomik ortamın oluşması şart,” diyor.
Şirket, sektöre uzun vadeli bir yaklaşımla eğiliyor. Geçmişte sadece Bahçeşehir’de 2.000’in üzerinde konut üreten bir aklın, sermayeyi doğru yöneterek kalıcı başarıyı odaklandığı anlaşılıyor.
Orta sınıfın vedası ve lükse yönelim
Eriyen alım gücü ve değişen tüketici profili, gayrimenkul geliştiricilerini mecburen daha kârlı projelere yönlendiriyor. Haluk Hasanoğlu, hedef kitlenin taleplerini tanımlıyor.
“Özellikle Beykoz bölgesinde doğayla iç içe, düşük katlı, geniş metrekareli ve bahçe kullanımlı konut projeleri geliştiriyoruz.“
Geçmişte orta sınıfın kolayca eriştiği konut piyasası daralırken, şirket büyüme hedefini üst segmentte yer alan yüksek donanımlı projeler üreterek yakalamaya çalışıyor. Rakamlarla yeni rotanın değerini ortaya koyuyor.
“Bodrum’daki Vera Bitez projemizde metrekare fiyatları dairelerde 7.500–8.000 euro, villalarda ise yaklaşık 9.000 euro seviyesinde.“
Özel plajlı bu tür projeler, barınma ihtiyacından ziyade varlıklı kesim için ayrıcalıklı bir yatırım aracına dönüşüyor.
Önceki yıllarda ülkemizde yabancılar yıllık 15 milyar dolara varan alımlar yaparken şimdilerde taşınmaz alımları 2 milyar dolar seviyelerine inmiş durumda. Haluk Hasanoğlu değişimi kendi projelerinde de gördüklerini söylüyor.
“Son projelerimizde yabancı alıcı oranı yüzde 4 seviyelerinde kaldı ve satışların büyük kısmını yerli alıcılar oluşturdu.“
Geçmişte projelerinin yüzde 50’sini yabancılara satan firma, alternatif yönelimler geliştiriyor.
“Son yıllarda daha çok nitelikli ve yaşam odaklı projelere yöneliyoruz.“
Değişen pazar koşullarına nasıl hızlıca uyum sağladıklarına değiniyor. Türkiye genelinde yabancı payının yüzde 2’nin altına düştüğü gayrimenkul pazarında, butik ve lüks konseptler ayakta kalmanın en güvenli ve kârlı yolu oluyor.
Arsa maliyeti ve stok savaşları
İstanbul’un çeperlerinde dahi imarlı arsa metrekare birim fiyatlarının 25-30 bin TL bandına oturması, geleneksel proje geliştirme matematiğini işlemez hale getiriyor. Haluk Hasanoğlu sahadaki en büyük engeli yüzdelik dilimlerle ifade ediyor.
“Bugün birçok bölgede arsa maliyetinin toplam proje maliyetindeki oranı yüzde 50’nin üzerine çıkmış durumda.“
Metrekare başına 60 bin TL’yi bulan inşaat maliyeti ve yüzde 15-20 kâr marjıyla hesaplandığında, 100 metrekarelik standart bir dairenin en düşük fiyatı 8-9 milyon TL’yi buluyor. Artan maliyetler karşısında uyguladıkları finansman modelini açıklıyor.
“Son 2–3 yıldır daha çok yap-sat modeliyle ilerliyoruz.“
Yüksek faiz ortamında kendi öz sermayesiyle doğrudan arsayı satın alıp stoklu ilerleyen firma, finansal fırtınaları çok daha kolay atlatıp başarının yolunu açıyor. Stok yönetimindeki başarılarının sırrını paylaşıyor.
“Projelerde toplamın yüzde 5–10’u kadar bir kısmı, şirket portföyünde tutuyoruz.“
Gayrimenkul varlıklarını elde tutmak enflasyonist ortamlarda firmanın bilançosunu koruyan en sağlam teminat işlevi görüyor.
“Özellikle ticari alanları şirket mülkiyetinde tutarak kiralama modeliyle değerlendiriyoruz,“
Haluk Hasanoğlu, mülkiyetin uzun vadeli ve sürdürülebilir kazanca katkısına işaret ediyor.
Anlaşılan o ki inşaat sektöründe değişen koşullara bağlı olarak büyümenin ve ayakta kalmanın şifreleri yeniden yazılıyor.