Zeynep Aktaş – Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GMYO) hisseleri, 2025’in ilk beş ayında pozitiften negatif bölgeye kadar değişen nitelikte farklı sonuçlar sundu. Bazıları yüzde 250’nin üzerinde kazanç sağlarken, bir kısmı da yüzde 60’a yakın kayıp yaşattı. Bu ayrışma, sadece getiri değil, hikâye ve değerleme farkını da gözler önüne seriyor.
Ziraat ve Batı Ege GMYO’dan Yüksek Getiri
Yılın en çok kazandıran GMYO hissesi açık ara Ziraat GMYO oldu. Yıllık bazda yüzde 259’luk getiri sağlayan şirket, yalnızca sektörün değil, borsanın genel performansının da üzerine çıktı. Onu yüzde 224 ile Batı Ege GMYO ve yüzde 193 ile Fuzul GMYO izledi. Bu hisselerin dikkat çeken yönü, fiyat/ kazanç oranlarının görece yüksek olması. Ziraat GMYO’da bu oran 39 olurken Fuzul GMYO’nun yıllıklandırılmış verileri zarar gösterdiği için f/k oranı bulunmuyor. Bu durum, ucuzluk teması yerine güçlü beklenti ve proje bazlı fiyatlamanın öne çıktığını gösteriyor.
Ucuz Ama Yavaşlar
Bazı GMYO hisseleri düşük fiyat/kazanç oranlarına sahip olsalar da getirileri ortalama düzeyde kaldı. Örneğin, Reysaş GMYO yıllık yaklaşık yüzde 39 getiri sağlarken f/k oranı 1,5 seviyelerinde bulunuyor. Emlak Konut yüzde 57’lik yükseliş kaydederken f/k oranı 4’e yakın. Bu hisselerde temel değerleme çarpanları cazip olmasına rağmen, yatırımcı ilgisinin sınırlı olması performansın da zayıf kalmasına yol açıyor. Değer var ama motivasyon yok denebilecek bu hisseler, uzun vadeli beklemeyi gerektiriyor.
Dipteki GMYO’lar
Listenin alt sıralarında yer alan hisseler hem fiyat hem performans açısından hayal kırıklığına uğrattı. Vera Konsept GMYO, yıllık yüzde 63 gerilerken; Atakule, Akmerkez, Peker ve Servet GMYO hisseleri de yüzde 30’un üzerinde kayıplara yol açtı. Bazı durumlarda şirketler kâr açıklasa da, talep düşüklüğü yükselişi bastırmış görünüyor. Örneğin, Akmerkez GMYO’nun 16 olan f/k oranına rağmen hissede yüzde 36’lık değer kaybı gözlendi. Bu durum, yatırımcı güveni, likidite eksikliği veya hikâye eksiği gibi nedenlerle açıklanabilir.
Fiyat/Kazançta Diptekiler
Fiyat/kazanç oranı en düşük hisse Martı GMYO oldu; oran 0,7 gibi dikkat çekici bir seviyede bulunurken yıllık performansı yüzde 0,1 oldu. Bu da düşük göstergenin yatırım için yeterli olmadığını gösteriyor. Benzer şekilde Reysaş, Halk ve Kızılbük GMYO gibi düşük değerlemeli hisseler de ya sınırlı getiri sundu ya da negatif bölgede kaldı. Değer yatırımında düşük oranlar kadar, bu değerin piyasada keşfedilmesini sağlayacak faktörler de önemli.
Değer ve Hikâye Ayrışıyor
Yılın geride kalan beş ayında GMYO sektöründe getirilerde belirgin bir ayrışma yaşandı. Bazı hisseler değerleme açısından pahalı görünse de, güçlü hikâyeleri sayesinde yatırımcının ilgisini çekerek yüksek kazançlar sundu. Ziraat GMYO gibi örnekler, piyasa algısı ve beklentinin fiyatlamadaki gücünü ortaya koyarken, Martı GMYO gibi düşük fiyatlı ama durağan hisseler farklı bir gerçekliği işaret etti. Artık sadece “ucuz” olmak yeterli değil; hikâye, zamanlama ve işlem derinliği yatırım kararlarında çok daha belirleyici hale gelmiş durumda. Bu tablo, stratejik seçimler yapmayan yatırımcılar için ucuzluk tuzağının ne denli riskli olabileceğini gösteriyor.
GYO’lara Temettü Zorunluluğu Getirildi
Geçtiğimiz eylül ayında yürürlüğe giren kanun ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) için vergi muafiyetine dair yeni düzenleme devreye girdi. Yeni düzenleme ile gayrimenkul yatırımlarından elde edilen gelirlerin en az yüzde 50’sinin ortaklara temettü olarak dağıtılması zorunlu hale geldi. Bu şartı yerine getiren şirketler, yüzde 10 oranında asgari kurumlar vergisi ödemekle yükümlü olacak. Öte yandan, bu dağıtım şartını ihlal eden GYO’lar ise istisnadan yararlanamayacak ve yüzde 30 kurumlar vergisi oranıyla karşılaşacak. Devreye alınan düzenlemenin amacı, şirketleri daha şeffaf bir temettü politikası izlemeye zorlamak ve yatırımcılara daha yüksek getiri sağlama fırsatı elde etmelerine imkan vermek olduğu anlaşılıyor. Söz konusu uygulama ile sektördeki firmaların yatırımcılara düzenli temettü ödemelerinin kurumsal bir alışkanlık haline gelmesinin önünü açması yönünde teşvik edilmeye çalışıldığı anlaşılıyor.
Sürdürülebilir Gelir Kaynağı Olacak
Vergi düzenlemesiyle birlikte, dağıtılabilir kârın hesaplanmasında artık Vergi Usul Kanunu (VUK) esas alınacak. GYO’ların taşınmazlardan elde ettiği gelirler kira gelirlerinden, alım satıma kadar farklı alternatifler içerebilmekte. Öte yandan VUK’a göre taşınmazların maliyet bedeliyle değerlenirken değer artışları satış anında mali tablolara yansıyor. GYODER tarafından yapılan bir çalışmada, yeni düzenleme çerçevesinde borsadaki GYO’ların dağıtılabilir kârlarının yüzde 50’sini temettü olarak dağıttığı bir senaryo değerlendirildi. Sonuçlar, temettülerin yatırımcılara düzenli gelir sağlamada önemli bir araç olabileceğini işaret ediyor. Düzenleme, GYO yatırımcıları için temettüleri sadece olağan dışı bir kazanç değil, aynı zamanda sürdürülebilir bir gelir kaynağı haline getiriyor.