Kentsel dönüşüm yönetmeliği değişti. Yeni yönetmelik ile riskli alanlarda en az 15 bin metrekarenin altındaki alanların dönüştürülmesine ilişkin hüküm değiştirildi. Böylece metrekare sınırı olmaksızın her bölgede riskli alan ilanı, diğer kriterleri taşıması şartıyla, gerçekleşebilecek. Bunun, süreci hızlandırması bekleniyor. Ayrıca riskli alanlarda kira yardımı 18 aydan 36 aya çıkarılıyor. Riskli binalarda ise kira yardımı 18 ay ile sınırlandırılıyor.
Artık çoğunluğun aldığı kararla yıkım başlayabilecek. 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan 1/3 arsa payı açık artırma yoluyla ile satılabilecek ve bunun için binanın yıkılmış olması şartı da aranmayacak. Mülklerinde kalmaya devam eden, dolayısıyla doğalgaz, elektrik, su kullanan bazı kat sahiplerini de yeni yasayla yeni bir “sürpriz” bekliyor. Tahliye süreleri sonunda elektrik, su, doğalgaz hizmetleri durdurulacak.
Belirli süreler bitiminde yıktırılmayan binalar için artık maliklerin anlaşmaları beklenmeden, gerektiğinde, kolluk kuvvet desteği de alınacak. “Kentsel dönüşümün başlamasından beri Kadıköy’deki riskli binaların henüz yüzde 10’u yıkılabildi. 27 binin üzerinde bina yıkım bekliyor” diyen Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu ekliyor: “İnanıyoruz ki, aylar boyunca yıkılamayan binalar böylece daha hızlı yıkılabilecek, yıkım kararına rağmen bir türlü inşaata başlayamayan, fakat kat maliklerine kira yardımında bulunan müteahhitlerin mağduriyeti de önlenecek.”
Yine çok önemli bir düzenleme; açık artırma ile satış yapıldıktan sonra gelen iptallerle ilgili. Satışın tekrar edilerek sürecin uzatılması yolu tamamen kapatılmış bulunuyor. İhaleye katılıp sözleşmeyi imzalayan arsa sahibi iptal yoluna giderse, 90 günlük süre içinde, en yüksek bedeli teklif etmiş olana, o kabul etmezse sırayla diğerlerine satış yapılacak.
Bir başka maddeye göre; Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu kapsamına giren taşınmazlarda da artık kentsel dönüşüm uygulaması yapılabilecek. “Tarihi eserlerde riskli alan uygulamasının büyük bir risk faktörü olduğunu düşünüyoruz” diyen Fikirtepe ve Çevresi Kentsel Dönüşüm Derneği (FİKENTDER) Başkanı Yasin Bektaş, yönetmelik değişikliği ile ilgili genel bir değerlendirmede de bulunuyor: “Özellikle riskli alanlarda vatandaşlara yapılan sözleşme dayatması ve hak mahrumiyetlerinin oluşmasının önüne geçilmesi için örnek bir sözleşme metninin de bakanlıkça ortaya konulması gerek. Bakanlığın özel anlaşma oranları ve rakamlar haricinde ortaya koyduğu bu hukuki örnek sözleşme üzerinden anlaşmak isteyen vatandaşların taleplerinin de kabul edilmesi önemli. Kanuni mecburiyetten dolayı yerinin kamulaştırılması veya ihale usulü satışa çıkarılmasından korkarak imza atan vatandaşların, imza atmadan önce sözleşmedeki haklı çekincelerini ihtirazi kayıt altına alarak imza atması durumunda, hukuki haklarının doğacağını söyleyebiliriz. Hukuki süreçlerin sonucunda firmanın teminat vermesi nedeniyle, vatandaşların yaşayacağı kayıplara karşılık bakanlığın tazminat ödemesi de gündeme gelebilir.” Ayrıca Bektaş, bölgesel bir itirazları olduğunu da söylüyor; “Riskli alan olmasına rağmen Fikirtepe’ye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kira desteği vermiyor. Bu haksızlığın da ortadan kaldırmasını bekliyoruz.”
Yönetmelik değişikliğinde özellikle bazı konularda hassasiyet gösterilmesi gerektiği açık. “Örneğin; kültür ve tabiat varlıkları kanunu… Kültür ve tabiat varlıkları kanunu kapsamındaki taşınmazlarda yapılacak uygulamalara azami dikkat ve önem şart. Yoksa kentsel dönüşüm adı altında tarihi bina kıyımıyla karşı karşıya kalabiliriz” diyen Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan sözlerine şöyle devam ediyor: “Riskli yapı tebligatlarının yapılması işlemine belediyeler ve muhtarlıklar vasıtası ile kiracıların da dahil edilmesi, bu kişilerin yaşayabilecekleri mağduriyetlerin önüne geçilmesini sağlayacak. Fakat üzülerek belirtmem gerek ki, yapımı devam eden inşaatların pek çoğunda teknik eleman isimleri sadece ruhsat tabelalarında. Ve bu inşaatlar kalfalar ve konunun uzmanı olmayan kişilerce yürütülüyor. Dolayısıyla ileride risk yaratabilecek uygulama hataları yapılıyor. Kentsel dönüşüm kanununun amacı; riskli binaların ortadan kaldırılması; yenilenmiş riskli binalar yaratmak değil.”
Kentsel dönüşüm, çarpık kentleşmeye çözüm olmak için doğsa da uygulamadaki eksikler devam ediyor. “Bazı projelerde, eski binaları yıkmakla yetiniliyor. Oysa bir binayı yıkmaktan ziyade o binanın sosyal donatılarını, yeşil alanlarını gözetmemiz lazım. Ayrıca dönüşümün ada bazında değil, parsel bazında yapılmasından yanayız. Parseller arasında imar transferi olabilir. Böylece boş arazilerde yeşil ve sosyal alanlara yer verilebilir. Keza arsa stoku sorununun da önüne geçilmiş olabilir” diyen Melih Tavukçuoğlu, kentsel dönüşüm yasasındaki değişikliğin, hisseli mülkler üzerindeki sıkıntıyı ortadan kaldırmadığına da değinirken, “Dönüşümde altyapı sorunları da göz ardı ediliyor. Kentsel dönüşüm daha planlı ve programlı yapılmadığı sürece İstanbul’da 50 yıl sonra yeniden bir kentsel dönüşüm söz konusu olur” diyor.
Konut üretimine canlılık kazandıracak uygulama, kentsel dönüşümü bireysel bina dönüşümüne çeviriyor. Seçilmiş çarpık kentleşme bölgelerini ıslah etmek yerine, kentteki Bağdat Caddesi gibi rantı yüksek, mal sahiplerinin de hazır alıcı olarak kaldığı satış sorunu olmayan müteahhitlik hizmetine dönülüyor. Eski altyapı üzerine devam eden bir yapılaşma kurulacağı için bir süre sonra yeni sorunlar ortaya çıkacağı konusunda sektörün tarafları fikir birliği içinde. Konut sektörü için bypass olacak bu çözüm, sadece yüksek riskli binalarda uygulanabilirse kısa vadede olumlu sonuç verebilir görünüyor.
Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri
Kasım ayında İstanbul Yapı-Endüstri Merkezi’nde düzenlenen “Kentsel Dönüşümün Bilinmeyenleri” konferansında Türkiye Müteahhitler Birliği, ULI Türkiye ve Yapı-Endüstri Merkezi bir araya gelerek, kentsel dönüşümü her yönüyle masaya yatırdı. Sektörün ileri gelenlerinden çarpıcı yorumlar…
Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi, UCLG-MEWA GOLD III Türkiye Koordinatörü Dr. Özdemir Sönmez: “İstanbul gibi büyük kentlerde ‘kontrollü yoğunluğun sağlanmasının’ önünde sürdürülebilir kent planlaması, yoğunluk ve trafik, sanayi ve hava kirliliği ve yönetim kalitesi gibi engeller bulunuyor. ‘Planlanmış yoğunluk’ için, kentin ekonomik ve kültürel açıdan gerekli noktalarında yoğunluğun bilinçli şekilde artırılması, belli noktalarda da yoğunluğun özellikle düşük tutularak planlı yeşil ve sosyal alanların yer alması gerekiyor. İstanbul’daki doğal bir nüfus artışı değil tamamen göçe bağlı süreç, böyle giderse 2030 yılında İstanbul’da nüfus 20 ile 25 milyon arasında bir değere yükselecek. Fiziki alanlar artık sınırlı durumda yani gidecek yerimiz yok. İstanbul’un göçten kaynaklanan nüfus artışını tüm yurda yaymalıyız.”
ULI Türkiye Başkanı Ayşe Hasol Erktin: “Kentsel dönüşüm ortak akıl gerektiriyor. Yurtdışındaki iyi örnekleri buraya getirip inceleyebiliriz. Atlanta aslında zamanında Amerika’nın en sevimsiz şehriydi. Atlanta kentinde bir yeşil bant oluşturuyorlar. Tren hatlarının birleştiği bir nokta; aynı zamanda lojistik özelliği nedeniyle bütün uçuşlar da Atlanta’da birikiyor. Yeşil bant projesiyle yaratılan yeşil alandan insanlar yürüyerek ya da bisikletle şehrin bir ucundan diğer ucuna bağlanabiliyor. Kentsel dönüşüm Türkiye’de bilinmiyor. Bir şeyler konuşulmaya, tartışılmaya başlanmalı. Bir mevzuat var ama o mevzuat her şeyi tarif etmiyor, edemiyor çünkü mevzuatı yazanlar da bunun farkında değil.”
ULI Kıdemli Başkan Yardımcısı ve Sağlıklı Kentler Girişimi Lideri Rachel MacCleery: “Günümüzde projelerin değerini insana ve insan sağlığına dair yapılan yenilikler belirliyor. Artık konut projelerinde insan sağlığı öncelik olmalı. Proje yatırımcıları, otomobillere değil ‘insanlara odaklanarak, hareketi özendiren, sosyal ve bilimsel etkileşimi artıran ortamları nasıl sunabileceğimizi’ düşünmeli. Bu nedenle projeler yapılırken bisiklet yolları, yürüyüş yolları, spor ve sağlıklı gıdaya erişim dikkate alınmalı. Sosyal ve sanatsal etkileşime uygun projeler, mahalleler de insanların artık en büyük beklentisi durumunda. Bu projeler kamu tarafından da desteklenmeli. Örneğin Kopenhag’da bisiklet yolları son yıllarda teşvik edildi. ABD’de artık insanlar otomobillerini çok sık kullanmayacakları yerlerde yaşamak istiyor. Bu önemli bir gösterge. Bunu bir trend olmak yerine bir anlayış olarak görmekte yarar var.”
Kentsel Strateji Kurucu Ortağı, Şehir Plancısı Ali Faruk Göksu, “Mahallelerimizi yeniden düzenleyerek süreci ele almak lazım. ‘Kentsel dönüşüm’ kelimesinin içeriği yeteri kadar önemsenmiyor hatta piyasa koşullarında süreç artık ‘yık-yap ya da sat-yap’ modeline dönüştü. Özetle, günümüzdeki dönüşüm projeleri ‘kentsel dönüşüm’ değil, ‘gayrimenkul geliştirme’ projeleri… Geçmiş süreçlerde olduğu gibi ‘gayrimenkul odaklı’ yani piyasa güçleri ile geliştirilmekte. Süreçte, kullanıcıların ve bölgede yaşayanların katkısı alınmıyor. Yeterince kamusal alan yaratılmıyor. ’Keşke’ demememiz için sosyal etki değerlendirme (SED) raporları hazırlanmalı. SED’ler, ÇED raporları gibi yasal zorunluluk olmalı. Ayrıca, sosyal etki tasarımı (SET) süreçleri başlatılmalı. Kentsel dönüşüm proje süreçlerinden etkilenen yaşayan ve çalışanların gelecek tasarımları birlikte tasarlanmalı. Sağlam binalar yaparak yaşam inşa edilmiyor. Herkes projenin başlangıç ve bitiş tarihine odaklanıyor; kimse oradaki insanların sosyo-kültürel durumunu sorgulamıyor.”
Rönesans Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Murat Özgümüş: “Hemen hemen her projede mülk sahiplerinin ortak sorusu evinin kaç metrekare büyüyeceği üzerine. Kimse nitelikli ve yaşanabilir bir bina ya da mahalle sorgusunu birincil konu olarak almıyor. Hal böyle olunca da süreç bir türlü istenilen düzeyde gelişmiyor. Bunu sorgulaması, düşünmesi ve hatta yaptırım uygulaması gereken kamu da bu sürece dahil olmayınca iş yatırımcı ile mülk sahibinin anlaşması ikileminde sıkışıp kalıyor.”
SAMPAŞ Genel Müdürü Selçuk Ilıkcan: “Türkiye’de 50 şehirde 135 milyon metrekare riskli alan var ve bu alanlarda 240 projeden sadece 40’ı ciddi anlamda devam ediyor. Mülkiyet, ekonomik gelişim, kent planlama gibi dev sorunlarımız tek bir kentsel dönüşüm yasasında bir arada ele alınmaya çalışılıyor. Bunların ayrı katmanlar halinde ve serinkanlı bir biçimde planlanması ve kamu erkinin irade konusunda da kararlı adımlar atması gerekiyor.”
RAKAMLARLA KENTSEL DÖNÜŞÜM
18 MİLYON
Türkiye’deki yaklaşık 18 milyonu aşan yapı stoğunun yüzde 67’sinin ruhsatsız ve kaçak, yüzde 60’ının ise 20 yaşın üzerindeki konutlardan oluştuğu tahmin ediliyor.
6,5 MİLYON
2012 yılında çıkarılan 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ile birlikte ilk etapta yapıların 6,5 milyonunun yenilenmesi hedeflendi.
884 MİLYAR LİRA
Kentsel dönüşümün maliyeti
20 YIL
Dönüşüm için öngörülen süre.
1,7 MİLYON
Riskli alanlarda yaşayan toplam vatandaş sayısı
3,9 MİLYON
İstanbul’da 2015 itibariyle konut sayısı. Bina sayısı ise 1 milyon 900 bin. Mevcut yapı stokunun yaklaşık yüzde 40’ı deprem ömrünü tamamlamış durumda.
