ABD’de fon yöneticilerinin gözdesi; lüks AVM’ler

0
61

Perakende sektöründe Amazon.com gibi online alışveriş sitelerinin artmasının Amerika’nın geleneksel alışveriş yerleri olan AVM’lerin sonunu getirebileceği yönündeki tahminlere rağmen emlak fon yöneticilerine göre aralarından bazıları tam tersine parlak bir geleceğe sahip.
 
Palo Alto, Kaliforniya’daki Stanford ve Philadelphia’daki King of Prussia AVM’lerinin işletmecisi Simon Property Group ABD’deki en büyük AVM işletmecisi ve 71 emlak fonunun 53’ünde bir numaralı varlık olarak yer alıyor. Ortalama bir emlak fonu portföyünün yüzde 8.8’ini Simon’a ayırıyor; bu da teknoloji fonlarının portföylerinde tuttukları yüzde 7.6’lik Apple payından bile daha büyük bir rakam.
 
Öte yandan, AVM’ler hâlâ banliyölerde yaşayan Amerikan orta sınıfının simgesi olmayı sürdürseler de, bu yapılar ancak refah düzeyi yüksek kitleyi çektiklerinde cazip oluyorlar.  Nitekim fon yöneticileri Bloomingdale’s gibi katlı mağazaların ya da Apple gibi perakendecilerin bulundukları A sınıfı AVM’lere odaklanmış durumdalar.
 
3.8 milyar dolarlık Prudential Global Real Estate fonundan portföy yöneticisi Rick Romano, A sınıfı AVM’lerin daha fazla restoranlarla kendilerini yeniden konumladıklarını ve böylece internetle yaşanan değişime karşı daha dayanıklı hale geldiklerini söylüyor.
 
A sınıfı AVM’ler aynı zamanda Apple mağazasını çekebilecek yerler; metrekarede 460 doların üzerinde satış yapabilecek tek marka Apple.  Apple’ın varlığı ayrıca AVM’deki diğer mağazaların da daha çok satış yapmalarını sağlayan bir faktör. Sonuç olarak da, Simon son 12 aydaki kiralama sözleşmelerinde kiraları yüzde 18.9 oranında artırmayı başardı.
 
Green Street Advisors’a göre, yüzde 20’lik en üst gelir grubunda yer alan Amerikalılar -ya da A sınıfı tüketiciler- için hane başına varlık rakamı 2010 yılında toplam 15 trilyon dolarken, 2014’te 25 trilyon dolara çıktığına tanık olundu. Oysa B sınıfının hane varlıkları 2010 yılında 7 trilyon dolarken, 2014’te 10 trilyon doların biraz üzerine çıkabildi.  Buna bağlı olarak, orta ve alt gelir düzeyine hitap eden Sears ya da J.C. Penney gibi mağazalar ve bunları barındıran B sınıfı AVM’ler de zor durumda. Nitekim ülkede 2010 yılından itibaren 24 kadar AVM kapandı ve 60 kadarı da kapanma yolunda.
 
Öte yandan, portföy yöneticilerine göre üst kesim tüketici harcamaları düz bir seyir izlese ya da yavaşlasa bile, yatırımcıların lüks AVM’lere olan ilgisi sürecek.